[ 周緣求 ]——(2012-7-20) / 已閱27756次
我不由得感嘆，由于《物權(quán)法》規(guī)定了登記錯(cuò)誤的賠償制度，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于遺產(chǎn)過戶登記把關(guān)很嚴(yán)，近乎不合情理。但是對(duì)于實(shí)踐中大量存在的將房屋登記在未成年子女名下的行為，卻幾乎沒有任何規(guī)則予以制約。如果從法律規(guī)范的角度考慮，一般來說，未成年人既不具備完全行為能力，也不具備購(gòu)買房屋的經(jīng)濟(jì)能力，如何能成為房屋的登記所有權(quán)人呢？要么是代持登記，要么是贈(zèng)與。而從登記機(jī)構(gòu)來說，代持登記是不被許可的。既然如此，完全可以也有必要規(guī)范未成年人登記房屋的規(guī)則，必須由父母與未成年人簽訂房屋的贈(zèng)與合同，并辦理公證手續(xù)，讓父母充分思量考慮房屋贈(zèng)與的法律后果，然后再?zèng)Q定是否將房屋登記在未成年子女名下。如此一來，登記在未成年人名下的，就是真正的贈(zèng)與房屋了。
當(dāng)然，這也是另一種紙上談兵，登記機(jī)構(gòu)是否愿意這樣做，那些買房子的父母親是不是愿意這樣做，就中國(guó)目前的社會(huì)現(xiàn)實(shí)來說，都很難說。
2．在登記規(guī)則規(guī)范和變動(dòng)之前，個(gè)人的建議和意見無非兩點(diǎn)：
其一，對(duì)于將房屋登記在未成年子女名下的父母而言，應(yīng)三思而后行，如果沒有足夠的實(shí)力真的將房屋贈(zèng)與給未成年子女，可由夫妻雙方簽訂說明或協(xié)議，明確只是暫時(shí)登記在子女名下而已，仍作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)或家庭共有財(cái)產(chǎn)，以作為此后可能的離婚分割財(cái)產(chǎn)的證據(jù)。當(dāng)然，這樣做會(huì)有傷和氣，不大符合中國(guó)人的心里習(xí)慣。
其二，無論如何，在夫妻雙方離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，對(duì)于登記在未成年子女名下的房屋，不宜一概推定為贈(zèng)與給未成年子女的行為，而應(yīng)探究和考察當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，并根據(jù)案件證據(jù)和事實(shí)情況確定房屋權(quán)屬。
作者：江蘇云崖律師事務(wù)所 周緣求律師http://blog.sina.com.cn/zhouyuanqiu
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