- 編號：35821
- 書名：農村土地法律適用與疑難釋解(房地產高級法律顧問叢書)
- 作者：鄭美珍
- 出版社：中國法制
- 出版時間：2008年8月
- 入庫時間：2008-9-2
- 定價：28
圖書內容簡介
法律是由國家機關制定或認可的并由國家強制力保證實施的一系列規范的總和，是人們必須遵守的行為規則。通過法律的實施，讓人們清楚應該做什么、不應該做什么，以及如果違反了法律將會受到什么樣的懲處，比如刑法上的“殺人償命”、民法上的“欠債還錢”。土地作為一種重要的不動產物權，屬于民法調整的范疇，其調整和規范的是土地的歸屬、流轉、開發、利用、保護和管理等方面的行為，是人們在取得、使用土地過程中必須遵守的行為規則。但法律并非單指某一部法，而是所有相關法組成的法律體系，有不同的部門法，也有不同位階的法，如我國有關土地的法律包括<憲法)、<物權法}、《土地管理法》、《土地調查條例>、<城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地登記辦法)以及其他的地方性法規、地方政府規章等等，同時針對一些特定的問題還有專門的規范性文件或政策性文件加以限制和規范，如2004年國務院為嚴格和加強土地管理發布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》、2007年發布<國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知}，國土資源部2001年針對集體土地所有權的登記發證發布的《關于依法加快集體土地所有權登記發證工作的通知》、2004年針對農村宅地問題發布的《關于印發(關于加強農村宅基地管理的意見)的通知)等。
國家立法的根本目的是為了通過法律規范人們的行為。人們只有嚴格遵守這些法律，才能創造出一個安定和諧的生活環境和社會環境。因此，為了充分發揮法的效用，更為關鍵的是使人們了解、熟悉法律的規定，明確什么是法律允許的行為，什么是法律所禁止的行為，從而才能自覺地遵守法律規定，做法律允許的事，不做法律不允許的事。但是法律、法規及政策的制定是由國家專門的機關，經過專門的程序，使用專門的術語完成的，而且針對一個問題可能會在不同位階的法律、法規、部門規章以及規范性文件中進行規定，要讓普通的百姓能理解其含義，就需要對同一問題的相關規定進行解釋和歸納，本書的目的就是旨在對農村作為建設用途的土地的相關規定進行分析和梳理，為理解農村土地的法律政策提供參考。
根據(憲法)的規定，我國的土地實行社會主義公有制，但從形式上存在兩種所有制形式，即全民所有制和勞動群眾集體所有制，城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。因此我國的土地從法律上被分為兩大部分，即城市土地和農村土地，在土地法律、法規、部門規章及相關規范性文件中，對城市土地和農村土地的規定存在很多截然不同的地方，尤其是建設用地的開發、利用上。城市建設用地已經形成較為完備的土地供應市場，并有較為健全的法律體系加以規范，但農村土地由于其所有權主體的特殊性，其土地市場并不是完全開放的市場，尤其是作為建設用的土地在使用權主體及內容上受到嚴格的限制。雖然關于農村建設用地的取得和利用在一些法律、法規中進行了規定，但更多的是通過一些國務院文件、部門規范性文件、甚至是一些地方性文件來規范。為方便讀者了解農村建設用地的相關法律、法規及政策性文件的規定，本書在收集、整理了大量有關農村建設用地的法律規定和規范性文件基礎上，按農村建設用地所涉及的環節進行了梳理和介紹。
農村作為建設用途的土地主要有兩大部分：一是，作為解決農民基本生存條件的宅基地；二是，作為農村基礎設施及相關產業用地的集體建設用地。因此本書在體例上也分為兩大部分進行介紹。宅基地使用權部分主要圍繞宅基地使用權的特性、國家及地方對宅基地的相關規定，從宅基地使用權的取得、申請、審批、使用、流轉以及消滅等環節對其相關的法律規定進行分析，并對我國土地權利制度、所有權制度和宅基地使用制度的歷史沿革進行梳理，同時還針對一些特殊問題如禁止城鎮居民到農村購買宅基地、宅基地面積限制、小產權房、一戶一宅、一戶多宅等的規定進行了介紹；集體建設用地使用權部分則主要針對集體建設用地使用權的特性、取得與收回、使用與流轉方面的法律規定進行了介紹。本書不僅對農村建設之用的土地法律如何適用進行了說明，同時也針對一些存在爭論的問題，如農村集體建設用地的流轉問題進行了分析和探討，以期讀者既能了解國家的有關規定，也能知曉一些理論觀點， 以共同促進和推動我國土地立法的不斷完善。
受各方面條件的限制，書中難免存在疏漏和不足，歡迎讀者批評指正。
作者
二00八年七月
圖書目錄
第一篇宅基地使用權
第一章 宅基地使用權概述……………………………………………3
第一節 宅基地使用權的概念和性質 ……………………4
一、宅基地使用權含義的法律規定 ………………………………4
二、宅基地使用權的理論定義 ……………………………………5
三、宅基地使用權的學理概念 ……………………………………5
四、宅基地的范圍…………………………………………………10
第二節 宅基地使用權的法律特征…………………………………11
一、宅基地使用權作為一項土地權利的一般特性………………11
二、在我國土地所有制框架下，宅基地使用權的特殊性………14
第三節 宅基地使用權的歷史發展沿革……………………………21
一、我國不同時期法律文件中對宅基地的規定…………………21
二、宅基地使用制度的歷史沿革…………………………………27
三、城鎮宅基地的歷史演變………………………………………30
第四節 我國土地權利制度的歷史變遷……………………………34
一、舊中國及其以前的地權制度簡介……………………………34
二、新中國地權制度的形成………………………………………37
第五節 我國的土地所有權制度……………………………………41
一、土地所有權制度及其發展趨勢………………………………41
二、我國的土地所有權制度及其特點……………………………46
三、國家土地所有權………………………………………………50
四、集體土地所有權………………………………………………55
第六節 宅基地使用權的地方性相關規定…………………………68
一、各省實施(中華人民共和國土地管理法》中對宅基地
使用權的有關規定……………………………………………68
二、各地對宅基地申請、面積等的一般規定……………………69
三、地方專門頒發的有關宅基地管理的規定……………………70
籌二章 宅基地使用權的取得…………………………………………71
第一節 宅基地使用權的原始取得…………………………………73
一、宅基地使用權原始取得的方式……………………………73
典型案例：宅基地使用權的原始取得………………………………76
二、目前我國宅基地登記發證的基本情況………………………80
三、初始取得宅基地使用權的權利狀態…………………………83
四、法律規定上對宅基地使用權資格的限制……………………84
第二節 宅基地使用權的繼受取得…………………………………85
一、受讓取得……………………………………………………86
典型案例：城鎮居民能否在農村與村民合建房屋? ………………88
二、繼承取得………………………………………………………90
典型案例：宅基地使用權可否作為遺產繼承? ……………………92
集體土地使用權上之房屋可否合法繼承? ……………93
父母為子女結婚分家而取得的宅基地使用權的
歸屬………………………………………………………95
第三節 禁止城鎮居民購買宅基地的理解…………………………98
一、對城鎮居民購置農村宅基地的法律規定……………………99
典型案例：農村村民的宅基地是否允許私下轉讓? ……………100
二、物權立法過程中各方對城鎮居民購置宅基地的反應 ……101
三、理論界中對城鎮居民購置宅基地的探討 …………………103
四、農村宅基地使用權交易的理解 ……………………………106
第四節 小產權房的合法性理解 …………………………………108
一、小產權房的概念 ……………………………………………108
二、小產權房的特點 ……………………………………………109
三、小產權房的性質分析 ………………………………………112
四、各大部委對小產權房的態度 ………………………………113
五、小產權房引發的問題 ………………………………………115
第三章 宅基地使用權的申請審批…………………………………117
第一節 宅基地使用權的申請人 …………………………………120
一、宅基地使用權申請人的資格限制 …………………………120
二、集體經濟組織成員以外的人是否可以申請取得宅基地
使用權 ………………………………………………………123
第二節 宅基地使用權申請審批程序 ……………………………125
一、宅基地申請審批程序的法律規定 …………………………125
典型案例：兩戶共居一處房屋的．其中一戶是否有權再申請
一處宅基地? …………………………………………127
二、宅基地使用權申請審批的具體程序 ………………………128
典型案例：收取規費能否視為批準用地? ………………………130
三、目前我國農村宅基地使用權取得和登記管理中存在的
問題 …………………………………………………………131
典型案例：用地許可證被撤房屋卻建成應如何處理? …………134
四、理論中對宅基地使用權申請審批程序的質疑 ……………140
典型案例：宅基地使用權是否只能由本村村民享有? …………143
第三節 宅基地使用權審核內容 …………………………………144
一、對宅基地使用權申請人的審查 ……………………………144
二、鄉、縣政府的審查內容 ……………………………………145
第四節 宅基地面積的限制 ………………………………………146
一、《中華人民共和國土地管理法)中對宅基地面積限制的
規定 …………………………………………………………146
二、地方性法律法規中對宅基地面積標準的規定 ……………147
三、對超出部分的處理 …………………………………………154
典型案例：超標準的宅基地如何處理? …………………………156
第五節 一戶一宅的理解 …………………………………………157
一、一戶一宅 ……………………………………………………157
二、一戶多宅 ……………………………………………………159
典型案例：農民集中建樓后，原有的宅基地應如何處理? ……160
三、一宅多戶 ……………………………………………………160
第四章 宅基地使用權的使用和流轉………………………………162
第一節 宅基地使用制度的歷史變遷 ……………………………163
一、建國后至1990年土地無償使用，宅基地由集體經濟組
織無償分配 …………………………………………………163
二、1990年至1993年農村宅基地有償使用的探索和全面推
開 ……………………………………………………………165
三、1993年以后，宅基地通過申請無償取得…………………168
第二節 法律上對宅基地使用權流轉的規定 ……………………169
一、法律、法規、政策上對宅基地使用權流轉的規定 ………169
二、法律允許的流轉方式 ……………………………………170
典型案例：宅基地使用權是否允許進行抵押? …………………170
三、宅基地使用權流轉后的法律后果 …………………………171
典型案例：宅基地使用權轉讓后．原使用權人能否再申請? …171
第三節 宅基地使用權流轉的現狀 ………………………………172
一、農村宅基地使用權流轉的歷史演變 ………………………172
二、農村宅基地使用權流轉的現狀 ……………………………174
三、農村宅基地使用權流轉的成因 ……………………………174
第四節 對農村宅基地使用權流轉的探索 ………………………178
一、理論界對農村宅基地使用權流轉的探討 …………………178
二、宅基地使用權抵押的問題 …………………………………183
三、改革農村宅基地使用權管理的思路 ………………………185
第五章 宅基地使用權的滅失………………………………………187
第一節 宅基地使用權滅失的情形 ………………………………188
一、國家征收……………………………………………………188
二、宅基地使用權的收回 ………………………………………189
典型案例：宅基地可以收回的情形 ………………………………190
農轉非人員原有宅基地的權屬性質認定 ……………191
宅基地使用權主體的身份發生轉變，村集體是否
可以收回宅基地使用權? ……………………………193
長期閑置的宅基地的使用權歸屬 …………………194
宅基地使用權的收回 …………………………………196
三、宅基地的滅失 ………………………………………………197
四、房屋滅失 ……………………………………………………197
典型案例：國有土地使用權終止 …………………………………198
五、宅基地使用權的放棄 ………………………………………201
第二節 宅基地使用權滅失后的法律后果 ………………………201
一、宅基地使用權滅失后，不得再次申請獲得宅基地使用
權的情形……………………………………………………201
二、宅基地使用權滅失后，還可以依法再次申請取得宅基
地使用權的情形 …………………………………………202
第三節 土地滅失的正確理解 …………………………………203
一、法律上對土地滅失的界定 …………………………………203
二、理論中對認定土地滅失存在的爭議 ………………………204
第二篇 集體建設用地使用權
第一章 我國集體建設用地使用權的法律特征和有關規定………209
第一節 集體建設用地使用權的概念和性質 ……………………210
一、法律上對集體建設用地使用權含義的規定 ………………210
二、我國不同時期法律法規或政策性文件中對集體建設用
地使用權的規定 ……………………………………………213
三、理論中對集體建設用地使用權的定義 ……………………219
四、集體建設用地使用權與國有土地建設用地使用權的區別…222
第二節 集體建設用地使用權的特點 ……………………………224
一、集體建設用地使用權的法律特征 …………………………224
二、集體建設用地使用權權利主體的特定性 …………………225
三、集體建設用地使用權權利客體的獨特性 …………………227
四、集體建設用地使用權權利內容的限制性 …………………228
典型案例：鄉鎮企業的土地使用權人能否私自改變土地
用途? …………………………………………………231
第二章 集體建設用地使用權的取得和收回………………………233
第一節 集體建設用地使用權申請的主體 ………………………234
一、申請取得集體建設用地使用權的主體規定 ………………234
二、鄉鎮企業用地使用權的主體 ………………………………235
典型案例：鄉鎮企業用地如何確權? ……………………………236
三、鄉村公益事業用地使用權的主體 …………………………237
典型案例：老人協會能否作為鄉村公益事業用地使用權的
主體? …………………………………………………237
四、理論中對集體建設用地使用權申請主體規定的質疑 ……238
第二節 集體建設用地使用權的取得和審批 ……………………239
一、鄉鎮企業建設用地使用權的取得 …………………………239
二、鄉鎮企業建設用地使用權的審批 …………………………241
典型案例：企業不能直接向農民集體購買土地 …………………243
三、鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地使用權的取
得 ……………………………………………………………243
四、鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地使用權審批
的規定 ………………………………………………………244
五、有關農用地轉為建設用地的審批規定 ……………………245
六、地方有關農村集體建設用地審批的具體辦事程序 ………246
第三節 集體建設用地使用權的受讓取得 ………………………248
一、集體建設用地使用權受讓取得的界定 ……………………248
二、通過受讓取得的集體建設用地使用權 ……………………248
三、通過繼承取得的集體建設用地使用權 ……………………249
第四節 農村集體建設用地的管理 ………………………………249
一、農村集體建設用地的使用范圍 ……………………………249
二、農村集體建設用地使用的原則 ……………………………250
三、鄉鎮企業用地的管理 ………………………………………251
四、鄉(鎮)村公共廁所設施、公益事業建設用地的管理 …251
第三章 集體建設用地使用權的使用和流轉………………………252
第一節 集體建設用地使用權流轉的現狀 ………………………253
一、集體建設用地流轉的基本情況 ……………………………253
二、集體建設用地使用權流轉的方式 …………………………256
典型案例：集體土地使用權是否可以轉讓用于非農業建設? …257
這宗地能否直接出讓? ………………………………259
這宗地補辦手續后可流轉 ……………………………264
三、集體建設用地流轉的原因 …………………………………265
四、各地對集體建設用地使用權流轉的管理現狀 ……………266
第二節 集體建設用地使用權流轉中存在的問題 ………………268
一、流轉受法律制度制約 ………………………………………268
典型案例：集體建設用地能否流轉? ……………………………269
集體建設用地使用權發生移轉的情形 ………………271
二、集體建設用地使用權權利不明確，造成交易不安全 ……272
三、集體建設用地流轉市場混亂 ………………………………273
四、集體建設用地流轉收益分配不明確 ………………………275
第三節 集體建設用地使用權流轉地方立法分析 ………………276
一、國家關于集體建設用地使用權流轉的法律規定 …………276
二、各地關于集體建設用地使用權流轉的立法現狀 …………280
三、全面推行集體建設用地使用權流轉的立法建議 …………285
第四節 理論上對集體建設用地使用權流轉的探討 …………287
一、關于集體建設用地使用權是否可以入市的探討…………287
二、集體建設用地使用權流轉的必要性探討 …………………291
第四章 集體建設用地使用權的消滅………………………………293
第一節 集體建設用地使用權滅失的情形 ………………………294
一、農民集體提前收回集體建設用地使用權 …………………294
二、國家征收中涉及集體建設用地使用權 ……………………296
三、集體建設用地滅失導致集體建設用地使用權的滅失 ……297
四、使用期限屆滿導致集體建設用地使用權的滅失 …………297
第二節 集體建設用地使用權滅失后的法律后果 ………………298
一、由于農民集體提前收回造成集體建設用地使用權消滅
的法律后果 …………………………………………………298
Z-、因國家征收使得集體建設用地使用權消滅的法律后果 …299
三、使用權人私自轉讓集體建設用地使用權的法律后果 ……300
附錄：
關于加強農村宅基地管理的意見 ……………………………301
(2004年11月2日)
中華人民共和國土地管理法 ……………………………………305
(2004年8月28日)
