- 編號：35684
- 書名：物業管理糾紛審判實務與典型案例釋疑(房地產高級法律顧問叢書)
- 作者：丁建華
- 出版社：中國法制
- 出版時間：2008年7月
- 入庫時間：2008-8-20
- 定價：28
圖書內容簡介
序 言
1981年3月，我國第一家物業服務公司——深圳物業服務公司成立，物業管理行業首先在深圳破土而出。二十多年來，伴隨著住房制度改革和房地產業的發展，物業服務市場日益繁榮，物業管理迅速成長為具有龐大市場需求的新興服務產業。但伴隨著物業管理行業的蓬勃發展，近年來物業管理和服務中產生的糾紛也日益增多。這些糾紛與廣大群眾的日常生活密切相關，往往牽涉房地產開發商、物業公司、小區業主乃至公共利益等多方利益，涉及社區自治、城市管理和社會建設等領域的諸多問題；而物業管理作為新興產業，相關法律法規并不完善，物業管理和服務中的許多問題往往缺乏法律依據，也沒有成功的先例可循，依法處理糾紛面臨相當的難度。因此，物業管理糾紛既是關系民生與和諧的社會熱點，同時也是當前司法審判的難點，每一件物業管理糾紛都在考驗法官的司法智慧。
司法審判是高度專門化的學科，也是實踐性的藝術，法官的司法智慧和審判經驗，只能來源于深入的審判實踐。作為我國物業管理行業的發源地和先進城市，深圳的物業管理糾紛復雜多樣，新類型案件層出不窮，為法官開展調查研究、總結審判經驗提供了豐富的實踐“土壤”。羅湖區法院的法官在繁重的審判工作之余，潛心鉆研撰寫了這本《物業管理糾紛審判實務與典型案例釋疑》。這本書以典型案例為引，針對當前物業管理糾紛案件的常見類型和難點問題，以“專家提示”、“實務釋疑”等形式，歸納了每個案例的裁判要旨，既進行法律理論闡述，又給出了務實的解決思路，體現了法官們源于審判實踐的深入思考，是審判經驗的凝練與升華，必將對物業管理糾紛案件的審理起到積極作用。
在我看來，這本《物業管理糾紛審判實務與典型案例釋疑》，也許理論探討不夠深入，某些觀點也盡可以做學術上的爭論，但自有其可貴之處。一是選題上，抓住了物業管理糾紛這一社會熱點，體現了司法關注民生的價值取向，對社會司法需求予以回應；二是在風格 上，選擇了司法實務的視角，立足審判實踐，貼近實際問題，著眼矛盾化解，審判工作與調研工作有機結合。這本書的最大意義和價值就在于此。衷心希望羅湖區法院更好地發揚這些工作特色，有更多更好的調研成果出現!
二O O八年七月
圖書目錄
目 錄
第一章前期物業服務
1．建設單位與物業服務有限公司簽訂的《前期委托物
業服務合同》對業主是否有約束力…………………………3
2．開發商在售樓廣告中作出“購房贈送前期物業服務
費”的承諾的法律拘束力……………………………………7
3．建設單位在房地產買賣合同中約定贈送物業服務費
的效力…………一……………………………………………．12
4·業主或建設單位委托未取得資質證書的物業服務企
業進行前期物業管理的合同是否有效………………………16
5·物業服務有限公司管理的物業與所持資質證書等級
不相符，其與開發建設單位簽訂的《前期物業管理
服務合同》的效力如何確定…………………………………20
第二章物業服務合同
6·物業服務有限公司是否有權將小區物業服務轉包給
其他人經營……………………………………………………27
7·物業服務企業被解聘之后仍在住宅小區從事物業服
務的，業主應否交納物業服務費用…………………………32
8·業主委員會與新的物業服務企業簽訂物業服務合同
后，原物業服務企業拒絕移交，誰有權要求原物業
服務企業移交…………………………………………………35
9．物業服務有限公司是否有權以業主欠繳物業管理費
為由停止供水、供電…………………………………………38
10．物業服務企業是否有權沒收業主的裝修押金……………43
11．物業服務企業代收水、電費等相關費用的，其是否
有權收取手續費……………………………………………48
12．物業服務公司是否有權以原業主欠繳物業管理費為
由拒絕新業主辦理入住手續………………………………52
13．業主欠付水費，物業服務企業在根據自己與供水公
司簽訂的《供水用水合同》為業主墊付水費之后，
能否請求業主按該合同約定的標準支付違約金…………57
14．抄表讀數可作為物業服務有限公司計收業主用水費
的依據……………………………………………………62
15．物業服務企業與業主之間簽訂的停車位轉讓協議的
效力…………………………………………………………67
16．物業服務企業對業主車輛被盜應否承擔法律責任………73
17．進門發放出入證，車輛丟失，物業服務有限公司應
否負責………………………………………………………78
18．業主家中被盜，物業服務企業是否應承擔賠償責任……82
19．業主家中被盜，可否因此拒絕交納物業管理費…………87
20．物業服務企業對其所聘的保安傷害業主所造成的損
失是否應當承擔賠償責任…………………………………92
21．業主在住宅小區公共地方遭受人身損害，物業服務
企業是否應當承擔相應的賠償責任………………………97
22．寵物于小區內丟失，物業服務企業是否應當承擔賠
償責任………………………………………………………104
23．物業服務企業應提供何種證據證明物業服務費用的
訴訟時效期間有中斷的事由………………………………108
24．物業服務有限公司單方面增加物業管理費的行為
無效…………………………………………………………113
25．業主與第三人約定，由第三人承擔物業服務費等費
用，其能否據此約定而免責………………………………117
第三章業主委員會
26．小區業主委員會未經業主大會授權是否有權提起民
事訴訟………………………………………………………123
27．業主委員會的行為侵害物業服務企業利益時，物業
服務企業是否可以起訴業主委員會………………………130
28．業主委員會未經業主大會表決同意與物業服務企業
訂立的《物業服務合同》的效力…………………………134
29．當業主委員會作出損害業主利益的違法決定時，業
主有何維權途徑…………………………………………139
30．業主委員會是否有權起訴要求解聘物業服務有限
公司…………………………………………………………145
第四章業主權益
31．物業管理用房的歸屬………………………………………15l
32．房屋因質量問題未交付使用，業主也尚未入伙，物
業管理費用如何承擔………………………………………157
33．房屋空置期間物業管理費的承擔…………………………163
34．業主將房屋出租的，應當由業主還是由物業使用人
繳納物業服務費用…………………………………………168
35．業主是否有權拒付物業服務有限公司未取得物業管
理資質期間的物業管理費…………………………………172
36．業主能否以開發商違約作為拒交前期物業服務費的
抗辯理由……………………………………………………177
37．業主能否以物業服務企業服務不到位作為拒交物業
管理費的抗辯理由…………………………………………182
38．業主能否以自聘保安員和清潔工提供服務為由拒交
物業服務費…………………………………………………187
39．業主搬家時未按時結清物業服務費用，物業服務企
業是否有權拒絕放行………………………………………192
40．業主選聘新的物業服務企業應當具備的條件…………195
41．業主個人能否單獨對物業服務企業侵犯全體業主共
同權利的行為提起侵權之訴………………………………200
42．建筑區劃內停車位的權屬…………………………………207
43．小區停車場是否能由經營單位自行進行物業管理………213
44．建筑區劃內公用設施變更使用功能應當經過怎樣的
法律程序……………………………………………………218
45．物業服務有限公司是否有權對違章搭建的業主提起
訴訟…………………………………………………………223
46．小區老年健身隊擾民，業主能否要求物業服務有限
公司制止這種行為…………………………………………230
47．人民法院拍賣的房產，在拍賣成交確認書中明確原
業主拖欠的物業服務費用、水電費由競得人自理，
競得人是否應承擔原業主拖欠的物業服務費用、水
電費…………………………………………………………232
第五章物業維修基金
48．物業服務企業對物業維修基金的使用不符合法定使
用范圍，是否應當返還，應當返還給誰…………………239
49．業主是否有權追繳房屋公用設施專用基金………………243
50．物業服務權限移交時，本體維修基金是否應當向新
的物業服務企業一并移交…………………………………248
第六章其他問題
51．業主在樓頂平臺搭建房屋的行為是否侵害其他業主
的權利……………………………………………………255
52．因樓上房屋漏水引發樓下業主損失的，物業服務企
業是否應當與樓上業主共同承擔損害賠償責任…………259
53．小區電梯廣告收入的歸屬…………………………………263
54．物業服務企業是否有權將小區內公用面積出租收取
租金…………………………………………………………268
55．業主違反安全規范裝修，物業服務企業能否以自己
的名義提起訴訟，要求法院判決予以制止………………272
56．業主未按物業服務企業要求安裝塑鋼窗封閉陽臺，
物業服務企業是否有權拆除………………………………277
57．物業服務有限公司張貼通告點名批評業主是否構成
侵權…………………………………………………………282
58．管理規約中仲裁條款的效力………………………………286
相關法律法規
《中華人民共和國物權法》(節錄) …………………………291
(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第
五次會議通過)
《物業管理條例》………………………………………………294
(2003年6月8日公布，2007年8月26日修訂)
《物業管理企業資質管理辦法》………………………………307
(2004年3月17日建設部令第t25號)
《物業服務收費管理辦法》……………………………………313
(2003年11月13日國家發展和改革委員會、建設部發
改價格[2003]1864號)
《物業服務收費明碼標價規定》………………………………317
(2004年7月19日發改價檢[2004]1428號)
主要參考文獻………………………………………………………319
后 記………………………………………………………………320
