本書從比較法與經(jīng)濟分析兩個視角，對房地產(chǎn)投資信托(REITs)法律制度的基本原理、設立機制、運作機制、風險規(guī)避機制和終止機制進行了剖析。試圖在比較其他國家和地區(qū)REITs制度的利弊得失基礎上，探索并提出中國房地產(chǎn)投資信托(C—REITs)的構建方案。本書的主體分五章：第一章為總論，第二章至第五章為分論。
第一章：“房地產(chǎn)投資信托(REITs)法律制度之基本理論”。本章試圖提供一個分析REITs法律制度的前提性原理，即試圖回答：其一，與REITs相關的概念，指向哪些術語并各自蘊涵著何種功能。其二，信托法理念的融入，在公司型和契約型這兩類REITs組織形式中究竟包含著什么樣的法律關系。其三，在新經(jīng)濟時代，與房地產(chǎn)直接投資、一般公司股票、債券相比較，REITs到底蘊藏著何種制度優(yōu)勢。其四，從20世紀至今，美國、亞洲各國與中國各自演繹著什么樣的REITs發(fā)展之旅，何者引領世界潮流。同時指出REITs本質(zhì)上是公司與合伙組織的混合物，它融合了公司的優(yōu)勢與合伙組織的“傳遞”功能。
第二章：“房地產(chǎn)投資信托制度(REITs)之設立機制”�！睹绹�1960年國內(nèi)稅法典》創(chuàng)設REITs的初衷是將其設計為一種“被動”商業(yè)實體，并規(guī)定一個實體必須滿足該法案提出的結(jié)構、資產(chǎn)、收入與分配這四方面的要求，才能獲取REITs資格。美國作為REITs發(fā)源地，必然有其產(chǎn)生的經(jīng)濟文化背景，而中國引入REITs則存在社會意識、市場環(huán)境及文化障礙。但鑒于房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的客觀需要、REITs發(fā)展所需的投資主體已逐步形成、住房公積金的保值增值需要、稅收制度的完善更凸顯REITs的稅收優(yōu)勢，中國目前引入REITs
已具備了可行性。中國房地產(chǎn)投資信托C．REITs在結(jié)構、資產(chǎn)、收入、分配與稅收方面都與美國REITs設立條件存在差異，只是部分實現(xiàn)了美國REITs的設立要求，故目前的C—REITs只能是準REITs。因而借鑒美國、亞洲其他國家和地區(qū)REITs的設立條件，通過專項立法來確立中國C—REITs的設立條件和設立程序，是確立C—REITs的必然趨勢，這是本章探討的落腳點。
第三章：“房地產(chǎn)投資信托制度(REITs)之運作機制”。選擇RE—ITs這種形式可獲取稅收優(yōu)惠和成為公開上市公司的利益，但卻會失去管理上的靈活性，因而必須在五種REITs結(jié)構中仔細選擇，才能確保得到這些實惠并避免產(chǎn)生不利的影響。為適應美國稅法的變化，美國REITs的功能也從初始立法目標——“被動”商業(yè)實體，逐步偏移成為現(xiàn)在積極的商業(yè)實體。美國REITs運作中涉及幾個重要問題，即REITs有關的證券立法與注冊豁免、REITs中的利益沖突與治理結(jié)構、REITs股份的轉(zhuǎn)讓限制以及REITs中的反收購體制。而中國現(xiàn)階段運作C．REITs則存在下列問題：專門REITs法規(guī)與產(chǎn)業(yè)基金法規(guī)之缺乏、資產(chǎn)證券化相關法規(guī)與稅收法規(guī)之缺乏、現(xiàn)行信托法在引人REITs上的障礙、房地產(chǎn)法律在引入REITs上的障礙等。本章在闡明這些問題的同時，用中國C—REITs的運作實踐來對這些問題做相應的折射。
第四章：“房地產(chǎn)投資信托制度(REITs)之風險規(guī)避機制”。隨著1974～1975年房地產(chǎn)市場的惡化，REITs中隱含的風險終于爆發(fā)。就風險的產(chǎn)生而言，其原因主要有兩方面：一是經(jīng)濟因素；二是法律因素。經(jīng)濟原因有二：REITs獨特的管理結(jié)構創(chuàng)造了對財務杠桿的特殊刺激以及發(fā)起REITs的金融機構對REITs財務杠桿的推動。法律原因則有三：一是《美國投資公司法案》適用于REITs的限制過于自由；二是相關法規(guī)對REITs風險的限制過于模糊；三是《美國1960年國內(nèi)稅法典》的要求進一步加強了對杠桿使用的誘因。在規(guī)制REITs風險的方法中，主要分為兩種：由《美國投資公司法案》控制債務杠桿是最直接的處理風險問題的方法；而其他法規(guī)對REITs風險的規(guī)制，則是較為間接的方法。本章通過分析比較美國、亞洲其他國家和地區(qū)與中國在REITs風險上的監(jiān)管問題，鏡窺中國之相應弊端。最后，落實到化解中國C．REITs風險的本土問題：提出C—REITs風險規(guī)避機制之設計應從建立外部與內(nèi)部風險規(guī)避機制兩方面來實現(xiàn)。
第五章：“房地產(chǎn)投資信托制度(REITs)之終止機制”。美國REITs的解散方式主要有三種，即不合格而終止、自動取消與破產(chǎn)。在REITs因前兩種原因終止后進行的清算過程中，必須注意避免對REITs的通常收入征稅與滿足分配要求。當REITs出現(xiàn)問題時，重組是其唯一的選擇，重組過程中必須既尊重REITs結(jié)構固有的限制，又保留破產(chǎn)過程中的原則和目標。而當重組失敗后進行破產(chǎn)清算時，一旦REITs無法滿足REITs的資格要求，則應先終止其REITs身份再行清算。借鑒美國REITs的解散方式，確立中國C—REITs的終止機制，只是C-REITs破產(chǎn)之清算中體現(xiàn)了中國特殊的法律環(huán)境，即允許C—REITs在資不抵債時向法院申請破產(chǎn)，而其清算程序適用的是我國民事訴訟法中的企業(yè)法人破產(chǎn)還債程序�！ �
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