- 編號：31153
- 書名：物業(yè)管理糾紛(合同案件疑難.新型問題深度解析叢書)
- 作者：馬克力等著
- 出版社：法律
- 出版時間：2007年9月
- 入庫時間：2007-10-12
- 定價：45
圖書內(nèi)容簡介
隨著各種法律法規(guī)的日益完善和人們維權意識的不斷提高，物業(yè)管理糾
紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業(yè)公司和業(yè)主之間不斷出現(xiàn)的矛盾和糾
紛，使物業(yè)管理公司更好地服務于業(yè)主，使雙方的合法權益真正得到維護，
已成為人們關注的焦點。
基于以上原因，筆者結合多年的從業(yè)經(jīng)驗，編寫了本書。本書分為物業(yè)
管理糾紛案件的實踐問題與物業(yè)管理糾紛疑難、典型案例兩部分。涉及業(yè)
主及業(yè)主大會糾紛處理評判標準，業(yè)主、業(yè)主大會的性質和地位，業(yè)主委員
會的性質和地位，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務前期物業(yè)管理概述，前
期物業(yè)管理糾紛處理評判標準，建設單位前期物業(yè)管理，前期物業(yè)服務合
同，物業(yè)的承接驗收，物業(yè)服務糾紛處理評判標準，物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服
務合同糾紛處理評判標準、物業(yè)服務企業(yè)的民事責任等內(nèi)容。本書從基本理
論著手，結合簡單易懂的小案例來說明相關物業(yè)管理法理，并精選了近年來
全國各地發(fā)生的物業(yè)糾紛案例，結合即將實施的《中華人民共和國物權法》
及新修訂的《物業(yè)管理條例》對案例進行了詳細的法理分析，同時對物業(yè)管
理糾紛審理中的證據(jù)問題及庭審問題進行了探討。附錄部分以北京市為重
點，收錄了物業(yè)管理糾紛相關法律法規(guī)、行政規(guī)章及大中城市出臺的具有代
表性的規(guī)范性文件，包括《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物
業(yè)管理服務收費管理辦法》、《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》、《關于物業(yè)管
理服務明碼標價的規(guī)定》等。
此外，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，新修訂的《物業(yè)管理
條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為
“管理規(guī)約”，將“業(yè)主．臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。本書除案例分
析內(nèi)容仍沿用原稱謂外，其余部分內(nèi)容均采用上述新修改的名稱。
本書的編寫理論與實踐并重，貼近生活，融理論性、知識性、實用性與工具
性為一體，法理分析透徹，所收案例具體實在，所闡述的庭審技巧實用性強。
無論是法官、律師，還是物業(yè)管理人員，購房業(yè)主都會對您的工作、生活帶來
一定的幫助，書中相關的法律法規(guī)也一定會成為您的工具與助手。
圖書目錄
上編司法實踐
第一章 物業(yè)管理糾紛概述……………………………………………(3)
第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ………………………………………………(3)
一、物業(yè)………………………………………………………………(3)
二、業(yè)主………………………………………………………………(5)
三、物業(yè)管理…………………………………………………………(7)
第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛的特點及糾紛類型 …………………………(9)
一、物業(yè)管理糾紛案件的特點………………………………………(9)
二、物業(yè)管理糾紛的類型……………………………………………(13)
三、物業(yè)管理糾紛的主要法律問題…………………………………(15)
第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的成因分析 …………………………………(18)
一、導致物業(yè)管理糾紛的原因………………………………………(18)
二、審理物業(yè)管理糾紛中存在的疑難問題…………………………(19)
第二章 物業(yè)管理糾紛案件的審理方法和技巧………………………(22)
第一節(jié) 物業(yè)管理糾紛案件的審理要點和技巧 ……………………(22)
一、物業(yè)管理糾紛案件審理的價值取向……………………………(22)
二、物業(yè)管理糾紛案件的審理要點…………………………………(23)
三、物業(yè)管理糾紛案件的審理技巧…………………………………(29)
第二節(jié) 物業(yè)管理糾紛案件證據(jù)的認定 ……………………………(34)
一、物業(yè)管理糾紛案件審理中證據(jù)的形式要求……………………(34)
二、物業(yè)管理糾紛案件審理中證據(jù)證明效力的判斷………………(37)
三、物業(yè)管理糾紛案件的舉證責任分配……………………………(39)
第三章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權……………………………………(44)
第一節(jié) 業(yè)主的專有權及其限制 ……………………………………(45)
一、業(yè)主的建筑物專有部分所有權概述……………………………(45)
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有專有權的限制…………………………(47)
三、業(yè)主建筑物區(qū)分專有權限制引發(fā)的糾紛………………………(51)
第二節(jié) 業(yè)主的共有權及其限制 ……………………………………(59)
一、業(yè)主共有權的概述………………………………………………(59)
二、共有權的法律性質………………………………………………(60)
三、共有權范圍………………………………………………………(61)
四、共有權的限制……………………………………………………(65)
五、相關特殊客體的共有權屬確定…………………………………(66)
第四章 業(yè)主自治機構運作中的法律問題 ……………………………(75)
第一節(jié) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律性質…………………………(75)
一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位……………………………(75)
二、業(yè)主委員會的訴訟資格問題……………………………………(76)
第二節(jié) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作中的法律問題…………………(79)
一、實踐中業(yè)主大會籌備與召開存在的法律問題…………………(79)
二、業(yè)主委員會設立中存在的問題…………………………………(81)
第三節(jié) 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的效力及其限制 …………(83)
一、業(yè)主的成員權……………………………………………………(83)
二、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的效力限制問題………………(84)
第四節(jié) 管理規(guī)約的法律效力 ………………………………………(86)
一、管理規(guī)約的約定事項……………………………………………(86)
二、與管理規(guī)約無關的事項…………………………………………(87)
三、管理規(guī)約的效力…………………………………………………(88)
四、違反管理規(guī)約的責任及救濟……………………………………(90)
第五章 物業(yè)服務合同相關法律問題 …………………………………(93)
第一節(jié) 物業(yè)服務合同概述 …………………………………………(93)
一、物業(yè)服務合同的性質……………………………………………(93)
二、物業(yè)服務合同的變更和解除……………………………………(96)
三、物業(yè)服務合同的法律效力………………………………………(101)
四、物業(yè)服務合同當事人的權利義務………………………………(101)
第二節(jié) 物業(yè)服務合同的主體問題 …………………………………(106)
一、物業(yè)服務合同的履行主體對物業(yè)服務合同效力的影響………(106)
二、非業(yè)主使用人能否成為物業(yè)服務合同的主體…………………(]07)
第三節(jié) 前期物業(yè)服務合同的法律效力問題 ………………………(109)
一、前期物業(yè)服務合同對業(yè)主產(chǎn)生拘束力的依據(jù)…………………(109)
二、單方制定的臨時管理規(guī)約具有合同效力的依據(jù)………………(111)
三、未經(jīng)過招投標的前期物業(yè)服務合同的效力應當如何認定……(113)
第四節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的選聘與更換問題 …………………………(114)
一、業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)撤換權的行使條件及程序………………(115)
二、物業(yè)管理交接糾紛相關問題……………………………………(118)
第五節(jié) 司法實踐中常見的物業(yè)服務合同糾紛法律問題 …………(120)
一、對事實物業(yè)管理關系的認定……………………………………(120)
二、物業(yè)服務企業(yè)聘用員工不當對合同效力的影響………………(122)
第六章 物業(yè)服務費糾紛………………………………………………(124)
第一節(jié) 物業(yè)服務費概述……………………………………………(125)
一、物業(yè)服務收費依據(jù)、定價方式和收費標準……………………(125)
二、政府對物業(yè)服務收費的監(jiān)管……………………………………(126)
第二節(jié) 前期物業(yè)服務收費中存在的問題 …………………………(127)
一、業(yè)主辦理人住手續(xù)之前的物業(yè)服務費用，由誰負擔…………(127)
二、對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務費”承諾如何認定…………(128)
第三節(jié) 物業(yè)服務收費標準的確定 …………………………………(130)
一、業(yè)主請求降低物業(yè)服務收費標準可否允許……………………(130)
二、未約定物業(yè)服務收費標準的，如何確定收費標準……………(133)
三、物業(yè)服務企業(yè)單方要求提高前期物業(yè)服務收費標準是否
允許………………………………………………………………(136)
四、對于物業(yè)服務企業(yè)的服務是否達標的認定……………………(139)
五、業(yè)主遲延交納物業(yè)服務費的違約責任…………………………(144)
第四節(jié) 物業(yè)專項維修資金的收取、使用和管理……………………(146)
一、物業(yè)維修資金的來源及歸屬……………………………………(146)
二、物業(yè)維修資金的運作規(guī)則………………………………………(147)
三、物業(yè)維修資金的使用管理………………………………………(148)
四、物業(yè)專項維修資金的管理和監(jiān)督………………………………(149)
第七章 物業(yè)服務企業(yè)的管理責任 ……………………………………(151)
第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)違約責任的承擔 ……………………………(152)
一、物業(yè)服務合同的違約責任概述…………………………………(152)
二、物業(yè)服務合同履行中的違約行為及其責任承擔………………(155)
第二節(jié) 物業(yè)管理侵權損害賠償責任 ………………………………(185)
一、物業(yè)管理侵權損害賠償責任概述………………………………(186)
二、物業(yè)管理過程中的職務侵權行為………………………………(188)
三、物業(yè)服務企業(yè)違反共用設備管理義務的侵權責任……………(198)
四、物業(yè)服務企業(yè)侵犯建筑物共用部分、小區(qū)共用部分或配套
公共設施權益的侵權問題………………………………………(200)
五、第三人致害時物業(yè)服務企業(yè)保障義務侵權責任的承擔………(204)
下編疑難、典型案例評析
案例1 業(yè)主與前物業(yè)公司的約定對新物業(yè)公司不具有約束力………(219)
案例2 物業(yè)公司與業(yè)主之間違反管理規(guī)約的約定無效………………(224)
案例3 非業(yè)主使用人亦應遵守物業(yè)服務合同與管理規(guī)約的約定……(228)
案例4 物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋要承擔的管理
職責………………………………………………………………(232)
案例5 業(yè)主家漏水導致的電梯停運，物業(yè)公司為何要分擔責任……(237)
案例6 業(yè)主委員會是否有權選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)………………(242)
案例7 向物業(yè)公司交納停車占地費后，業(yè)主和物業(yè)公司之間并
不形成保管合同關系 …………………………………………(246)
案例8 業(yè)主以物業(yè)服務合同無效為由拒絕交納服務費的抗辯不
能成立……………………………………………………………(250)
案例9 業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司有權制止……………………………(256)
案例10 物業(yè)公司未提供完善的物業(yè)服務的，業(yè)主委員會可以解
聘物業(yè)公司……………………………………………………(260)
案例11 物業(yè)公司在提供物業(yè)服務期間，有保障小區(qū)業(yè)主人身和
財產(chǎn)安全的義務………………………………………………(264)
案例12 物業(yè)公司無權對違約業(yè)主采取罰款、斷水、斷電等措施…………(269)
案例13 在合同約定的期限內(nèi)，物業(yè)公司將物業(yè)管理工作轉委托
的效力認定……………………………………………………(273)
案例14 原物業(yè)公司不退出導致新的物業(yè)公司無法進駐誰之過……(276)
附錄 相關法律法規(guī)、司法解釋等
中華人民共和國物權法(節(jié)選)…………………………………………(285)
物業(yè)管理條例……………………………………………………………(286)
物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法(2004年)…………………………………(294)
物業(yè)服務收費管理辦法(2004)…………………………………………(298)
建設部關于印發(fā)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)
則》(試行)的通知………………………………………………………(301)
經(jīng)濟適用住房小區(qū)生活飲用水水泵運行維護費政府指導價標準 ……(303)
建設部辦公廳關于執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》有關問題
的復函…………………………………………………………………(303)
經(jīng)濟適用住房小區(qū)住宅安全防范設施設備、住宅消防設施設備日
常運行維護費政府指導價標準………………………………………(304)
北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)……(305)
北京市貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見………………………………(309)
北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法 …………………………………(313)
北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準………………………………………(315)
北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定 …………(319)
北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)…………………………………(321)
北京市住宅公共維修基金使用管理辦法………………………………(324)
上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法…………………………(327)
關于《上海市實施物業(yè)管理條例的若干意見》的應用解釋……………(331)
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定………………………………………………(333)
深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法…………………………………(341)
本書共有348頁
