[ 奚正輝 ]——(2009-3-23) / 已閱8565次
解析購買查封房屋的法律風險
奚正輝
案例
2008年6月16日，林小姐來到中匯律師樓找到本律師，當時她心情非常著急，因為其購買的位于上海市徐匯區裕德路一套房屋，在其向房地產交易中心申請轉移登記后15天被徐匯法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登記告知書》。
本律師接受林小姐的委托立刻跟徐匯法院聯系，并當天就向法院提交了查封異議申請，但是法院鑒于林小姐還不是系爭房屋的產權人，故不同意解封。本律師遂申請以第三人的身份參加進入訴訟案件。本案由徐匯法院的資深法官組成了合議庭審理，對案件的判決還是非常有說服力的。
經法院查明以下事實：2007年4月8日，被告吳某向原告王某借30萬元，簽署了抵押借款協議，以上海市徐匯區裕德路一套房屋抵押，但是沒有辦理抵押登記。吳某還不出錢，遂雙方于2007年11月23日簽署了房地產買賣合同，轉讓價格為65萬元，以房抵債，但是一直沒有辦理過戶手續，因為吳某在該房屋上還有近60萬的銀行抵押貸款。2008年3月3日，吳某因為拖欠銀行貸款，銀行起訴吳某，并查封了系爭房屋。2008年5月4日，被告吳某通過上海臣信房地產經紀公司將系爭房屋出售給了第三人林小姐，簽署了《房地產居間合同》。5月14日，林小姐直接匯了60萬到吳某的貸款銀行，替其還清了貸款，并辦理了抵押注銷及解封手續。5月28日，吳某與林小姐簽署了《上海市房地產買賣合同》，轉讓價格為109萬元，同日向房地產交易中心申請辦理了過戶，并支付了44萬。6月8日，吳某與林小姐簽署了《房屋交接書》，并支付了尾款5萬元。此后該房屋由林小姐居住至今，并于8月裝修了系爭房屋。
2008年6月12日王某起訴到徐匯法院，并申請財產保全，查封了吳某的該房屋。王某訴請繼續履行王某與吳某簽署的房屋買賣合同，并辦理過戶、交房手續。
法院判決認為
本案的爭議焦點在于原告、第三人分別與被告就同一標的物而簽訂的房地產買賣合同，哪份應予繼續履行。從兩份合同的簽訂過程及履行狀態看，原被告簽訂買賣合同是源于之前的抵押借款合同，但實際又未辦理抵押登記手續，對該房屋上因貸款已抵押給銀行設定的抵押登記也沒有明確如何處理。而且原被告雙方一直沒有去交易中心申請辦理過戶手續。故系爭房屋的權利并未轉移至原告處，原告要求辦理過戶、交房手續缺乏法律基礎。
第三人與被告簽訂的買賣合同雖然在原被告簽訂合同之后，但第三人不僅代被告歸還了銀行抵押貸款，并注銷了抵押及查封，之后又按合同的約定向被告支付了全部房款，還在房地產交易中心辦理轉讓過戶手續時，繳納了雙方應承擔的稅費。同時，被告也按約將系爭房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。從合同解除的可能風險看，當合同解除后，第三人可能因被告償還不能的損失高于原告，在同等條件下，法律應優先保護更大利益阻止更大的損失。
另外，從當事人的主觀過錯看，原被告之間買賣合同是基于債務，但庭審中當事人對債務本身尚存爭議，且又未按規定辦理抵押登記手續，特別是在2007年11月簽訂合同一直到2008年6月半年多時間里，都沒有證據能夠證明原告向被告主張自己的權利，這也有悖常理。而恰在第三人與被告向房地產交易中心申請辦理房屋轉讓過戶手續之際，向法院申請查封，這一系列行為均無法推斷原告是無過錯的。而如前所述，第三人在合同的整個過程中，完全是善意和無過錯的，法律應優先保護善意和無過錯人的利益。
綜上，第三人與被告所簽訂的房地產買賣合同合法有效，并支付了全部房款，辦理了交房手續，取得了房地產交易中心的收件收據、繳納了稅費，可以認定第三人與被告間關于系爭房屋買賣已進入登記程序。盡管原告通過訴訟程序保全凍結了系爭房屋的交易轉讓，但原告的訴訟保全時間在第三人與被告提出交易登記申請之后，不影響第三人取得系爭房屋的物權。關于原告與被告的債務糾紛可以另行訴訟解決。但原告現要求繼續履行與被告簽署的房屋買賣合同，完成過戶交房手續，法院不予支持。
本案中王某認為其簽署的房屋買賣合同時間在前，而且也是雙方真實意思的表示，王某作為守約方要求違約方吳某繼續履行房屋買賣合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律師接到該案件，直覺就認為林小姐應該可以得到系爭房屋，但是還是有風險的。本案的關鍵點是，林小姐必須證明自己是善意的，而且支付了全部款項，并實際占有了該房屋。當時本律師就建議林小姐二點：1、找到被告吳某出庭，表明該房屋是愿意賣給第三人，而不是王某。因為根據法律規定，在一房二賣的情況下，兩份房屋買賣合同都是成立生效的，關鍵是看出售方選擇履行哪一份買賣合同。本來被告是不愿意出庭的，第一次開庭都缺席了，后來經過我方的努力說服，被告吳某還是出庭了，并作了有利于第三人的陳述，對本案第三人勝訴起到了很大的作用。2、立即把該房屋的物業費補交掉，并開始裝修房屋，主要目的是證明林小姐已經實際占有該房屋，王某要求繼續履行的要求是無法實現的，就算吳某反悔要履行與王某的房屋買賣合同也是不能了。根據《合同法》第110條：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行。”
其實本案中還有一個難點，就是第三人林小姐申請辦理了轉移登記，該房屋的物權屬于誰的？法院是不是還可以查封該房屋？根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條：第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。根據該規定法院是無權查封該房屋的，何況本案中，第三人林小姐已經辦理過戶手續。而且根據上海高院的審判實踐，第三人林小姐辦理了轉移登記申請，并支付了大部分房款，該房屋的物權應該屬于第三人林小姐，也就是說第三人林小姐可以向法院單獨起訴要求確認該房屋的產權歸其所有。本案中徐匯法院把這一點一起寫進判決書，也避免了當事人的訴累。
該案件于2008年11月27日判決，三方都沒有上訴，現第三人林小姐已經重新申請辦理了過戶登記，并取得了產權證。
