[ 吳宇 ]——(2009-3-13) / 已閱7361次
商品房銷售的幾種計價方式及其利弊分析
吳宇
一、計價方式的種類：
按建設部、國家工商總局印發(fā)的《商品房買賣合同》示范文本第四條之規(guī)定，現(xiàn)行計價方式可以有如下四種：
1、按套內(nèi)建筑面積計算：
即：套內(nèi)建筑面積=
套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體建筑面積+陽臺建筑面積；
2、按套（單元）計算：
即：等于是買賣雙方的協(xié)商價，與面積無直接關系；
3、按建筑面積計算：
即：建筑面積=
套內(nèi)建筑面積+公共分攤建筑面積。
4、其它：
除以上三種方式外，買賣雙方另外之約定。
二、幾種計價（量）方式的區(qū)別及特點：
1、按建筑面積買房存在的問題
按過去的相關規(guī)定，商品房銷售面積為“套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積”，即大家所說的“建筑面積”。建設部在2001年頒布了新的《商品房買賣合同》示范文本，其中規(guī)定了商品房銷售三種計價方式，一是建筑面積，二是套內(nèi)建筑面積，三是套。縱觀上海樓市，從上海房地產(chǎn)市場起步到今天，除極個別的開發(fā)商曾過推出“按套內(nèi)建筑面積賣房”外，絕大多數(shù)的開發(fā)商采用的都是按“建筑面積”賣房。
據(jù)了解，過去在上海樓市按建筑面積銷售發(fā)生的各式各樣的面積問題往往不外乎兩個類型：其一，實測面積和預售面積不符；其二，公攤面積不明確，不該公攤的也攤在了買房人的購買面積里。分析這兩類問題，不難得出，兩者的癥結(jié)都是面積計算標準不透明引起的，而且?guī)缀醵际恰肮珨偯娣e惹的禍”。如套內(nèi)建筑面積沒有變，房屋總面積卻變大了。而公攤面積的增加，第一，不是自己戶內(nèi)的；第二，往后長年累月的物業(yè)費、供暖費要跟著交；第三，有公攤就意味著有些配套設施是業(yè)主的了，而一個小區(qū)里一定還有些公建是開發(fā)商的，那么，哪些是業(yè)主的？哪些屬于開發(fā)商的？因公攤不明，這些問題無法界定，糾紛也因此產(chǎn)生。
事實上，有關管理部門也已注意到這個問題，市國土資源管理局就曾下文，對分攤細則和計算標準做了進一步明確的規(guī)定，如“不在本棟樓的配套設施不能公攤、服務多棟樓的配套設施不能分攤”等。但盡管如此，公攤面積的確仍然是買房人“心中永遠的痛”：一方面，計算太復雜，非專業(yè)人士算不出來；另一方面，入住后，可能一部分購房人覺得需要重新測量，而一部分業(yè)主認為沒有問題，不予配合，公攤面積就沒法核實。
2、按套或套內(nèi)建筑面積買房的好處
根據(jù)相關的規(guī)定，套內(nèi)建筑面積為“套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積”。看來，按套或套內(nèi)建筑面積可以規(guī)避“公攤面積”，對買房人而言，最大的好處是便于計算，面積由“朦朧”變“透明”。從國際上看，大多數(shù)國家房屋買賣也采用的是按套銷售。
但采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士和買房人認為，相對于按建筑面積買房，從現(xiàn)階段看，按套或套內(nèi)建筑面積買房仍有很多局限。
其一，按套銷售并沒有解決面積數(shù)量，只能適用于現(xiàn)房別墅。
其二，套內(nèi)建筑面積沒有解決對墻體面積的計算問題，買房人知情權仍然可能落空。
其三，現(xiàn)行的很多規(guī)定不配套：如產(chǎn)權證還是按照建筑面積來制作，物業(yè)管理和供暖費仍按建筑面積收取，這樣，就把好多問題推移到賣房的后期甚至入住以后了。比如說，某個購房人買了120平方米，但是做產(chǎn)權證時，房地局仍然會把套內(nèi)面積折算成建筑面積，產(chǎn)權證上寫的是160平方米，買房人能接受嗎？
其四，容易導致樓盤開發(fā)只注重使用空間而忽視公共空間。部分買房人和賣房人都擔心，上海目前仍是以期房銷售為主，按套或按套內(nèi)建筑面積賣房，會不會容易導致樓內(nèi)的公共空間越來越狹小、簡陋.
作 者：上海市新閔律師事務所 吳 宇 律師
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