[ 胡建 ]——(2009-2-22) / 已閱31912次
關鍵字： 土地權屬 旅游土地 法律保護 救濟機制
土地是一切社會生產的基礎，土地所有權的歸屬影響到各項事業的發展和社會的穩定，在中國，土地所有權是比較明確的，但是，在使用權上的分歧卻比較大，在城市，由于政策，法律法規能夠較為順暢的傳達和實施，問題并不是很突出，但是，在城郊以及農村政策可能不能及時落實，行政效力不能及時涉及，在城鄉結合部和農村容易產生問題。針對海南省的實際情況，土地所有權的歸屬糾紛已經影響到了一些事業的發展，尤其在海南省的支柱產業----旅游業上，由于權屬不明導致景點和文物得不到保護的事時有發生，甚至出現了破壞現象。這是十分令人心痛的，我們不得不在法律上明確責任和義務，保護海南這優美的熱帶島嶼。
一、旅游土地權屬歸屬（取得，所有權的行使轉讓）
確定土地權屬主要是土地權利如何登記的問題。
1、 旅游土地的土地類型及相關問題。（旅游交通用地，景區占地，基礎設施用地，其他用地）
根據《中華人民共和國土地管理法》第四條，土地根據用途，可以分為農用地、建設用地和未利用土地，第3款明確規定，旅游用地屬于建設用地。在社會主義制度下的中國，土地歸國家和農民集體所有。建設用地使用權是一種用益物權，權利人無處分權，如果將建設用地使用權視為自物權必將違反一物一權的原則。換句話說，旅游開發和收益部門只享有旅游用地使用權，而決不會享有所有權。
根據現狀，海南省現階段土地利用以農業用地為主。加之，海南省旅游景觀以熱帶自然景觀為主，人文景觀為輔，在開發旅游資源的同時不可避免的要占用大量的農業用地，因此，不得不考慮農用地轉為建設用地的批準權限問題，就此問題后文回展開來講。
根據所有權劃分，旅游土地來自于城市土地和農村土地，其中，城市土地歸國家所有，城市郊區及農村土地歸農民集體所有。（《中華人民共和國土地管理法》第四章第8條）。根據使用權劃分，旅游土地可能來自國有土地，農民集體所有土地，兩著均可通過法律確定給個人或單位（《中華人民共和國土地管理法》第四章第9條）。
土地所有權與利用類型息息相關，要分清土地權屬必須明確土地類型，繼而弄清所有權和使用權歸屬問題。這也是保護旅游用地使用權、開發權和處理權屬糾紛的基礎
2、旅游土地所有權、使用權及其主要取得方式（劃撥方式取得土地）
土地依法屬于國家和集體所有，旅游開發部門或單位在開發旅游資源時可以通過劃撥方式取得，也可以通過其他方式（出讓方式、流轉方式）獲得。
（1）土地所有權和使用權的性質區別
A、土地所有權是財產所有權的一種，具有一般所有權的一般屬性，即，占有、使用、處分、收益。但是，基于土地所有權主體只有國家和集體的限制性，所以，土地所有權在我國是禁止交易的，這是由我國的社會制度決定的。簡言之，土地所有權盡存在于國家和農民集體之中。
B、土地使用權是一種用益物權，即，無處分權。土地使用權的發生以所有權為前提，使用權通過劃撥、租賃、出讓等方式獲得，集體建設用地以批準的方式取得。使用權人對土地享有支配權，這種權利可以依法轉讓，出租，抵押。我們可以說，旅游土地使用權是存在于旅游土地上的物權，標的僅以旅游土地為限。
我國規定的土地使用權的期限，建設用地的使用期限是根據不同種類的建設用地使用權進行規定的。通過土地劃撥方式取得的土地，不論何種用途，除法律規定的消滅原因外使用權期限是無限的。通過出讓方式取得土地使用權的，旅游用地最高為40年，在這一點上旅游用地區別于其他用地。
介于旅游用地一般面積較大，開發以政府為主導，多數情況下旅游土地使用權的取得以政府劃撥為主。而且，通過劃撥方式取得的旅游土地所有權是無限期的，可以更好的保證旅游開發和收益的延續性。同時，我們也應該考慮到海南省旅游的現狀，在以景區旅游為主的同時，還有以“農家樂”為代表的旅游項目，這種旅游發展方式的土地來源一般較為單一，以農民自己的宅基地，自留山、自留田等為土地來源，一般屬于農民集體所有，而使用權歸個體農民。
（2）劃撥方式取得土地（劃撥土地使用權管理有關問題批復、劃撥土地使用權管理暫行辦法）
A、根據法律規定，劃撥土地使用權是指通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得取得國有土地使用權。（劃撥土地使用權管理暫行辦法）
值得注意的是，由于海南省建省時間較短，本區域88年以前在廣東省的管轄之下，土地劃撥和管理都由廣東省的行政主管部門管理，自88年建省之后，海南省政府和下屬各市政府就土地又進行過新的劃撥，由此出現的糾紛并不鮮見。出現這種情況，據了解有以下幾方面原因；Ⅰ、建省之后，各級政府在劃撥土地時并未進行認真仔細的調查，包括權屬調查和地籍測量，查清權屬、界址、面積、用途和空間位置上都存在很大漏洞。Ⅱ、政府換屆，多次就同一標的劃撥Ⅲ、劃撥程序上不合理，有的并未進行公示，存在異意的地方不在少數。Ⅳ、當地居民文化和法律素質普遍較低，即使知道自己的權利受到侵害也不能采取有效的方式加以保護，這種情況在海南省尤為突出。
可以說，在土地管理的道路上海南省各級政府任重而道遠。
3、旅游土地權屬變更登記和公示的程序
（1）變更登記程序：a、申請 土地登記申請人可以直接申請，也可以委托申請。申請應以書面形式提出，并提供土地登記申請書、申請人身份證明、土地權屬來源證明、地上附著物產權證明等。
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