[ 李哲杰 ]——(2008-7-6) / 已閱29142次
第三人對被查封的房屋已付清房款并實際
占有使用且對未辦理過戶登記無過錯
———執行異議成立
[當事人]
異議人胡如喬。
申請執行人戚桂梅。
被執行人廣東省農墾經濟發展總公司（下稱廣東農墾公司）。
被執行人廣東省金信實業發展公司（下稱廣東金信公司）。
[案情]
廣東省遂溪縣人民法院在執行申請執行人戚桂梅與被執行人廣東農墾公司、廣東金信公司買賣合同糾紛一案過程中，于2007年9月6日依法裁定查封了被執行人廣東農墾公司名下的位于廣州市天河區燕都路56號202房。異議人胡如喬以其本人已一次性付清購房款購買了該套房屋并實際占有使用多年為由，于2008年3月26日向法院提出執行異議，請求解除對該房屋的查封。
[審判]
案經遂溪縣人民法院聽證查明，戚桂梅因廣東金信公司拖欠到其化肥貨款1246782元及利息發生糾紛爭訟，案經遂溪法院判決廣東金信公司支付貨款1246782元及利息給戚桂梅；廣東農墾公司對上述債務承擔連帶清償責任。廣東農墾公司不服該判決，向湛江中院提起上訴。湛江中院審理后判決廣東農墾公司對廣東金信公司的上述債務在900萬元出資不實的范圍內承擔補充清償責任。該案在執行過程中，遂溪法院于2007年9月6日依法查封了涉案房屋（天河區燕都路56號202房，房產證號為穗房證字第921497號）。
另查，廣州市蘿崗區法院在執行申請執行人中國信達資產管理公司與被執行人廣東省太平洋食品有限公司、廣東農墾公司借款合同糾紛一案中，查封了廣東農墾公司位于廣州市天河區燕都路僑怡苑56號B座202房（即上述被遂溪法院查封的房屋），胡如喬遂于2006年7月18日向蘿崗區法院提出執行異議。蘿崗區法院經審查認為胡如喬提出的執行異議理由成立，遂于2006年11月1日裁定解除對上述房屋的查封。
為辦理上述涉案房屋過戶手續，胡如喬以房屋買賣合同糾紛于2007年3月21日向廣州市天河區法院起訴，天河區法院經審理確認胡如喬與廣東農墾公司簽定的《廣州市公有住房買賣協議書》合法有效，且胡如喬已履行付清房款義務，并實際使用該房屋。遂于2007年9月20日判決廣東農墾公司在判決生效之日起10日內協同胡如喬辦理以上房屋的房產證，將該房屋過戶到胡如喬名下。該案件于2007年10月22日生效，天河區法院于2007年11月21日立案執行。并向廣州市國土資源和房屋局送達協助通知書，要求協助胡如喬單方面辦理上述房屋的過戶手續，但上述房屋于2007年9月6日已被遂溪法院查封而未能辦理過戶手續。
另查明遂溪法院查封的天河區燕都路56號202房與胡如喬提出異議要求解封的天河區燕都路僑怡苑56號B座202房屬同一套房屋，房產證號為穗房證字第921497號。
遂溪法院認為，涉案房屋雖然登記在廣東農墾總公司名下，但胡如喬與廣東農墾公司簽定的《廣州市公有住房買賣協議書》經有關法院確認合法有效，胡如喬也交清全部房改款并實際占有使用該房多年，而且房屋買賣合同糾紛經廣州市天河區法院判決廣東農墾公司協同胡如喬辦理涉案房屋的房產證，將該房屋過戶到胡如喬名下。判決生效后，因遂溪法院的查封行為未能順利辦理過戶登記手續，故胡如喬對該房屋不能辦理過戶登記沒有過錯。該情形符合《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定。因此，胡如喬提出解除對涉案房屋查封的異議成立，依法應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第(十一)項、第二百零四條、《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條、第三十一條第一款第(一)項的規定，裁定解除對位于廣州市天河區燕都路56號202房屋的查封。
[評析]
本案要探討的問題有：
一、執行異議案應否對被查封房屋的所有權確認？
筆者認為，本執行異議案件不應對被查封房屋的所有權確認。理由：1、“被查封房屋的所有權”不是異議人請求的內容。異議人胡如喬提出的執行異議中，要求解除對查封的天河區燕都路僑怡苑56號B座202房，并沒有請求法院認定該房屋的所有權。故法院無需對此處理，給自己添亂。2、不動產物權變動以登記公示為原則，法院無權在執行程序確認不動產的權屬。涉案房屋屬于不動產，且已經登記在廣東農墾公司名下，在物權未變更登記的情況下，法院無權在執行程序對房屋的所有權進行確認。3、法律沒有明確規定。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條是解決執行程序中查封、扣押、凍結財產的專門規定，該條文只規定人民法院在什么情況下可以對需要辦理過戶登記手續的不動產采取查封、扣押、凍結措施，并無涉及不動產所有權確認的內容。也就是說，法院在審查不動產查封執行異議案件中，只需審查二個條件：一是異議人是否付清全部價款并實際占有不動產；二是異議人未辦理過戶登記是否存在主觀過錯。法院無權對未經登記的不動產所有權進行確認，也無需對不動產的所有權確認。
二、本執行異議案的焦點應為：未辦理房屋過戶登記手續，胡如喬是否存在主觀過錯？
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”可見，只有第三人在付清全部價款并實際占有不動產，并對未辦理過戶登記沒有過錯的前提下，人民法院才不得對該不動產采取查封、扣押、凍結措施。
那么，本案爭議的房屋雖然登記在廣東農墾總公司名下，但該房屋是胡如喬付清全部房款并實際占有使用多年，其多次申請辦理過戶登記手續，但因該房屋先后被廣州市蘿崗區法院和遂溪法院查封而未能順利辦理過戶登記手續。蘿崗區法院認為胡如喬對該房屋不能順利房改過戶登記沒有過錯而解除了對房屋的查封。可見，胡如喬對房屋不能順利房改過戶登記沒有過錯。因此，遂溪法院根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人……；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”的規定，確認胡如喬提出的執行異議理由成立，裁定解除對位于廣州市天河區燕都路56號202房屋的查封是正確的。
本案案號：（2008）遂法執督字第09號
案例編寫人：廣東省遂溪縣人民法院 李哲杰
