[ 丁選旺 ]——(2007-1-12) / 已閱24362次
用公證手段解決未成年人名下的房產權過戶問題
丁選旺
案情簡介
張某和李某于前年為其9歲的兒子小張在本市區購買了一套商品房，并以小張的名字辦理了房產權證。現小張的父母通過房產中介將該商品房賣給了他人，但房地產交易所（房產登記機關）不給辦過理戶手續，原因是房產證上是小張的名字，小張尚未成年，簽字無效，其他人代簽字也不行。房產中介所經辦人小高來到我處咨詢，說交易所不給辦過戶，只好為買賣雙方擬一個協議，大致意思是，該商品房已賣給購房者，產權歸購房者所有，等小張成年后，再辦理產權過戶手續，并為雙方設立了違約條款，還提出將該協議進行公證，并咨詢可有其它辦法能夠解決未成年人名下的房地產權變更過戶問題。
法理分析
父母以未成年子女名義購買房屋，并以未成年子女名字辦理房產權證，這樣的情況越來越多，各地在辦理轉移變更登記此類房產權的做法也不盡相同。房產登記機關許可將房產所有權登記在未成年人名下。《民法通則》第9條 “公民從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。”第10條規定： “公民的民事權利能力一律平等。”體現了無論是成年人還是未成年人，人人都享有民事權利能力，可以平等享有申請房屋所有權登記和處分房屋所有權的資格，況且城市房地產管理法并未禁止房產權不得登記在未成年人名下。但房產登記機關在辦理將未成年人名下的產權轉移變更登記時，是非常慎重的。有些經辦人員按照我國《民法通則》的相關規定，要求必須提供為了未成年人利益的證明材料，同時又很難輕信所有監護人提供的這類證明材料，有的地方為了“慎重”起見，直接告知當事人不能辦理該類房產權的轉移變更登記手續。
如何解決轉移變更未成年子女名下的房產權呢？處理被監護人的財產的必備要件是什么？雖然是父母出資購買的，產權登記為未成年人的姓名，按我國《民法通則》、《城市房地產管理法》等相關規定，一旦產權證辦在未成年人名下，該未成年人即為該房產的當然所有者。如須轉移變更登記未成年人名下的房產權，實際上就是處理未成年人的財產，作為父母（監護人）是可以處理屬于未成年子女的財產，但絕對無權隨意處理，前提必須是為了未成年人的利益，否則，按《民法通則》第18條“除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產……侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任；給被監護人造成財產損失的，應當賠償損失”這一規定，擅自處分了未成年人的房產，那就應當由該法定監護人承擔民事責任。
關于“為未成年人的利益”的表現方式，《民法通則》第18條只粗略地規定了：“……除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”，我國相關法律法規對“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋，但通常可以理解為：只為被監護人設定權利沒有設定義務的，肯定屬于“為被監護人的利益”的情形；只為被監護人設定義務而沒有設定權利或者權利小于義務的，肯定不屬于“為被監護人的利益”的情形。主要表現為父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要，如子女上學、治病需要大筆費用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協議等。除上述情況之外，父母不得以任何理由出賣、贈與、分割、設定抵押等處分未成年子女名下的房產。
關于“為未成年人的利益”證明材料的真實性，前面講了提供的這類證明材料很難讓產權登記機關輕信，現實生活中確實存在這樣一些現象，有許多父母在為子女購置房屋以后，在子女尚未成年時就要將房屋出賣。未成年人的父母處分房產大多不是為了未成年人的利益，如有的父母為了經營資本需要貸款，便動用未成年人的房屋進行抵押，有的父母因各種原因而負債累累需要償債，有的父母因家境破落，為重整家業的需要出賣未成年人的房產等。怎樣才能充分體現出“為未成年人的利益”證明材料的真實性并被有關機關采納呢？公證書是其真實性最好的體現，證明是一種普遍的現象，《現代漢語詞典》中對證明的解釋是“用可靠的材料來表明或斷定人或事物的真實性”，證明形式有民間證明、合同鑒證、律師見證等，但經過公證證明的法律文書具有最高的證據效力，其效力是法定的。因此，“為未成年人的利益”證明材料的真實性、合法性可憑借公證文書而體現。
筆者認為有兩種出證方式，其一是未成年人的父母就轉移變更登記未成年人名下的房產權是“為未成年人的利益”發表聲明，公證機構對該聲明書進行公證；其二是未成年人的父母在房屋買賣合同中注明其轉移變更登記未成年人名下的房產權是“為未成年人的利益”，公證機構對該房屋買賣合同進行公證。不管以哪種方式出證，必須做到父母及產權證登記的未成年人都應到場，并提供夫妻、子女關系證明，產權證明，聲明書或房屋買賣合同，為未成年人利益的相關證明材料，如病歷，入學通知、法院判決書等。制作談話筆錄，詢問父母雙方的意見，告知其權利和義務，如該未成年人已滿10周歲，也應制作談話筆錄，就其父母提供的為未成年人利益的相關證明材料進一步核實。特別重要的是應在筆錄中告知當事人，如作虛假陳述、提供虛假材料、騙取公證書的后果及應承擔的責任。聲明書或房屋買賣合同中應寫明轉移變更登記未成年人名下的房產權是“為未成年人的利益”及理由，并承諾承擔一切法律責任。未成年人的父母應在公證員面前在聲明書或房屋買賣合同上簽字。出證的內容主要是對當事人簽字的真實性進行公證。
本案咨詢人小高所提的協議，并非不可以公證，但仍需提交為未成年人利益的相關證明材料，且協議履行期限跨度較長，不確定因素較多，況且《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。從根本上來講，簽訂這樣的協議不是解決未成年人名下的房地產權過戶的根本方法。
本案點評
對監護人處分未成年子女財產的行為，是否一概無效呢？對此《民法通則》第18條第一款規定得非常清楚，即“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。”從上述條款的規定看，法律并沒有完全禁止監護人處分未成年子女的財產。
對由父母出資購買，登記在子女名下的不動產，在父母做監護人的情況下，處分子女的財產，審查時可以從寬；對監護人處分被監護人以繼承或接受贈與等方式得到的財產，審查時應從嚴。也就是說被監護人產權來源情況，應是公證員承辦該類案件時審查的重點。
