[ 黎廣軍 ]——(2007-1-8) / 已閱36491次
隨著商品經濟的發展，為保護交易安全和避免大量訴訟，后來出現了動產的“善意取得制度”，但這只是人們制訂的世俗制度，而不是財產法學的基本原理，并且不適用于不動產，否則，承租人、施工人等“無權處分人”將可以賣掉所占有的不動產，而業主卻無權向“善意”買受人主張權利，這就會發生大量的欺詐。不動產物權采用登記制意味著只有合法權利人才有權處置不動產，至于登記錯誤而導致“無權處分人”處置不動產，則與“善意取得制度”無關，而弄虛作假的惡意登記行為屬于刑事罪行。
美國最早期的Mechanic’s Lien采用“先訴訟，后登記”方式，這與古羅馬工匠、供料人留置權的行使方式類似。而拿破侖法典的優先權制度使失去占有的債權人仍然對財產擁有優先權，而不是淪為普通債權人，這體現了衡平法的原理。
12 總結
我國建筑業有近四千萬工人，并是農民工欠薪的“重災區”。為建設和諧社會和實現法律公平，《物權法》應當賦予建筑業某種不動產擔保物權，不管是“法定抵押權”還是“優先權”或是“施工留置權”。
商品房是優質擔保物，世界各國的商品房工程都不存在工程拖欠款問題，而我國的工程拖欠款卻主要發生于房地產行業，這是我國法律不完善而造成的反常現象。
作者認為，《物權法》應設立“登記制”的不動產施工留置權。不動產一旦被登記了留置權，如同被登記了抵押權那樣，業主將不能自由出售、轉讓，清除留置權登記之前也不能獲得產權證書，這樣業主就不得不清償欠款，以清除留置權登記，工程拖欠款問題也就迎刃而解。
實際上，我國設立施工留置權的最大障礙只是“不動產留置就是占有不動產”的悖論而已。
有關國外不動產施工留置權的歷史、程序、規則等，請參考“法律論文資料庫——外國法律總論”的相關文章：http://www.cloudninemall.com/lw/lwml.asp?flh=a99。
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