[ 劉軍 ]——(2006-7-30) / 已閱10979次
買房時，請慎重簽字
上海律師 劉軍
事實經(jīng)過：
張女士是一所高校教師，2005年12月初，張女士決定買房，在黃埔區(qū)某中介公司處看中了一套房產(chǎn)。張女士看中的是27樓，但中介公司沒有該房子的鑰匙，中介公司帶張女士看了一套同樣房型的10樓房子。由于晚上看不出采光情況，盡管是27樓，張女士還是有些擔(dān)心27樓的采光，但中介公司的人說，27樓的房子采光不會有問題的。在中介公司不斷的勸說下，張女士當(dāng)晚在中介公司準(zhǔn)備的幾份文件上簽了字，并交了4萬元定金，房東的代理人出具了收據(jù)。次日中午，中介公司拿到了27樓的鑰匙。張女士看了27樓的房子后發(fā)現(xiàn)采光果然不好，經(jīng)過認(rèn)真考慮，張女士打算不買該處房產(chǎn)。但房東不同意退回定金，中介公司甚至說，如果張女士不買該房產(chǎn)，中介公司將向法院起訴要求張女士支付傭金（上下家合計為總價款的2%）。張女士遂向律師咨詢，律師提出如下咨詢意見。
律師說法
1、關(guān)于定金問題
定金協(xié)議合法有效，張女士如以盡管支付了定金，但因合雙方就同條款達(dá)不成一致意見為由要求返還定金，似乎有法律根據(jù)，但與事實不符。因為定金協(xié)議中關(guān)于價款，付款時間，付款方式等關(guān)于房屋買賣的主要條款均達(dá)成一致意見。故張女士如不打算購買該處房產(chǎn)，喪失定金的可能性很大。
2、關(guān)于傭金問題。
經(jīng)過審查，律師發(fā)現(xiàn)，張女士已經(jīng)簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)議一共有三方：中介公司，房東與張女士。此外，張女士在《傭金確認(rèn)書》簽字確認(rèn)中介公司已完成居間介紹房源，促使雙方簽訂合同的任務(wù)已經(jīng)完成，張女士確認(rèn)在某日支付傭金。《合同法》第四百二十六條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。”依照該條規(guī)定，如果法院確認(rèn)中介公司促成了交易，則張女士就應(yīng)該支付傭金；如果認(rèn)定由于她的原因致使買賣行為不成立，張女士還應(yīng)該按照居間協(xié)議約定，支付本由上家支付的傭金。司法實踐中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意見。律師認(rèn)為，促成交易不等于合同雙方履行合同，買賣雙方就合同主要條款達(dá)成一致意見，就應(yīng)該認(rèn)定促成交易。所以，律師認(rèn)為，張女士應(yīng)該支付房價2%的傭金。
3、律師提醒
實事求是的說，張女士系受中介公司的游說而簽訂有關(guān)文書，并非其真實意思表示。但作為完全民事行為能力人，張女士很難證明有關(guān)文書上的簽字不是其真實意思表示。法律上的事實與生活中的事實往往是有區(qū)別的。律師提醒的是，受國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，很多房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營每況愈下，其中不乏一些中介公司為賺取傭金，游說甚至誤導(dǎo)買房人在不了解的情況下簽署有關(guān)法律文書，試圖將生米做成熟飯。一旦買房人簽了字，就處于非常不利境地。所以，買方時，一定要慎重簽字。必要時可以請律師等專業(yè)人士提供專業(yè)意見。
