[ 劉軍 ]——(2006-7-24) / 已閱15320次
二手房一房二賣的法律后果
作者：劉軍
事實經過
甲與某房地產開發商乙于2004年12月1日簽訂房屋預售合同，合同約定了價款，付款日期、等條款，其中約定辦理小產證時間為2005年8月31前。2005年8月20日，甲與丙簽訂《房屋買賣合同》，約定甲將該房屋轉讓給丙，總價款為90萬，丙在當日支付定金2萬元，待小產證辦出之后支付25萬元首付款，雙方簽訂正式的房屋買賣合同，余款由銀行貸款支付。如有違約，違約方支付守約方27萬元違約金。合同簽訂后，甲在2005年9月15日取得小產證，但未通知丙。丙多次發函要求支付25萬首付款，以及簽訂正式房屋買賣合同，均遭到甲的拒絕。后來，甲提出愿意雙倍返還定金以解除合同，丙不同意。丙遂起訴到法院，要求解除合同，并要求甲支付27萬元違約金。甲抗辯說，甲丙簽訂合同時其尚未取得房屋產權，甲丙買賣合同違反了國家有關未取得產權房屋不得買賣的規定，故合同無效；甲實際收到丙2萬元定金，如果承擔違約責任，頂多是定金的1倍，2萬元。法庭經審理查明，甲已于2005年9月15日將該房屋以95萬元另售他人，并辦理了過戶手續。
律師說法
本案具有一定代表性，現簡要分析如下：
1、甲丙明確約定，待小產證辦出后，雙方再簽訂正式房屋買賣合同，從這一條可以看出，甲的意思表示是待小產證取得后再轉讓該房屋，目前是對以后轉讓房屋的具體條件進行約定，不違反國家有關未取得產證的房屋不得轉讓的規定，所以合同有效。
2、按照合同法有關規定，當合同中既約定了定金責任，又約定了違約金責任時，由守約方選擇適用定金責任或違約金責任，違約方無權選擇。在甲丙合同有效的情況下，甲方又將房屋另售他人，并辦理了過戶手續，構成違約，應承擔違約責任。
3、按照合同法有關規定，當違約金過高時，當事人可以請求降低，法院可以酌情降低。如何判斷違約金是否過高具有一定的不確定性。有的法官依據房價走向，如果合同簽訂后一段時間，三個月或四、五個月內，房價比較平穩，違約金可能就會比較低；房價上升得比較快時，法官可能對違約金支持得比較多。也有的法官不考慮房價因素，除非違約人能夠證明守約人的損失比違約金低很多，否則違約金均不予降低。這幾種不同的操作實踐，難以判斷是非對錯。就本案而言，法官最后支持了10萬元的違約金。
