[ 強浩 ]——(2005-9-1) / 已閱26573次
1、修改相關法律法規，明確儲備土地性質
現行的《中華人民共和國土地管理法》對政府土地儲備并沒有明確規定，這也就導致了土地儲備收購的性質和儲備土地的使用權性質的懸而不決。土地儲備收購性質的不明確將導致土地儲備機構的工作很難順利進行，會引發土地收購儲備價格的不合理上揚；儲備土地使用權性質的不明朗也將成為土地儲備部門融資的一大瓶頸。另《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》也應針對土地儲備這一特殊情況進行特殊規定。因此，雖然全國各地已經按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》初步建立了土地儲備制度，但如何將土地儲備工作進一步的合法化也必須提上議事日程。
2、加大財政投入，完善和落實土地儲備專項資金
按照《上海市土地儲備辦法》的規定，土地儲備專項資金系指儲備地塊出讓所得的價款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費后的余額部分。但如前文所述，因為各種原因，短期內按照這種辦法收集土地儲備專項資金只是一個美麗的愿望，并不具備實際操作性，因此，文章認為在現階段在土地儲備專項資金匱乏，制度不完善的情況下，為了保證土地儲備工作的順利進行，最直接的辦法就是加大財政投入，通過進一步輸血來完善土地儲備機構的自我造血機能。
3、央行盡快出臺《土地儲備機構貸款管理辦法》
在相當長一段時間內，銀行貸款都將成為土地儲備機構的重要資金來源，也正是因為我國沒有一部針對土地儲備機構貸款的操作辦法，才導致各地商業銀行和房地部門在土地儲備貸款工作上的無序和無奈。
無可否認，只要我國宏觀經濟趨勢向好，儲備土地應當是一項比較優良的資產，因此央行對商業銀行對各土地儲備機構發放貸款的行為并沒有禁止，事實上央行的態度是表示了默認。但是，如何在《擔保法》、《土地法》、《房地產抵押管理辦法》、《貸款通則》等各種法律法規中尋找一個平衡點，是央行下一步工作的關鍵。
4、資金來源多元化
目前關于如何開拓土地儲備資金來源的提議很多，主要有以下幾項：
（1）土地資產證券化，指土地儲備機構以儲備土地預期收益或者土地貸款作為擔保發行證券，向社會融資。
（2）土地開發信托，指土地儲備機構委托信托投資公司設立土地儲備資金信托，以土地使用權益為信托資金及收益提供質押，設定一定的利率，吸引社會投資。目前西安市長安區國有土地儲備中心和西部信托投資有限公司已經進行了有益的嘗試，發行了2億元的信托計劃，市場反響熱烈。
（3）土地權益置換，指土地儲備機構按照土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節省土地收購費用、安置現有土地使用者，用已經進入土地儲備體系的土地置換土地使用者所使用土地的行為。該方法并非嚴格意義上的融資，卻是減少資金投入，規避財務風險的一大舉措。當然，該方法是建立在土地儲備機構已有大量符合規劃且可置換的土地資源的前提上的。
總 結
綜上所述，筆者認為，建立和完善我國的土地儲備制度是一項有利于我國房地產市場持續穩步向上發展的任務，但目前最主要的發展瓶頸是現行的法律法規并沒有對土地儲備做出詳細和明確的規定。
需要解決的核心問題是如何規范和界定儲備土地的使用權性質，即在土地儲備后，土地使用權按法定程序出讓前，土地使用權是否存在？性質如何？期限如何？誰有權行使上述權利？一旦從法律層面上解決了這個問題，則土地儲備機構采取任何一種融資措施都將擁有合適的法源基礎，將直接有利于改變土地儲備過程中儲備機構資金不足的窘迫面貌。
因此，與時俱進地推進我國立法工作、進一步完善房地產立法工作，尤為重要。
上海長風地產有限公司 強 浩
上海允正律師事務所 陸 欣
2005.8.3
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