[ 于智源 ]——(2022-8-18) / 已閱2785次
通過實(shí)務(wù)觀察，部分法院執(zhí)行程序中涉及到房屋拍賣程序均會公布“競買須知”并依據(jù)競買人同意競買須知內(nèi)容作為強(qiáng)制要求競買人承擔(dān)標(biāo)的房產(chǎn)所涉及的未繳物業(yè)費(fèi)、水、電、熱費(fèi)等該原不動產(chǎn)所有人拖欠的相關(guān)費(fèi)用。或曰：“所依據(jù)的原理是基于完全民事行為能力人的意思自治。”甚至認(rèn)為這就是競買須知應(yīng)有的法律效力。這種拿著文書樣式當(dāng)做法律依據(jù)的亂象長期存在并引發(fā)大量爭議，正在嚴(yán)重侵害著法律的公信力和權(quán)威。
本人認(rèn)為，以上執(zhí)行行為是嚴(yán)重錯誤違背法律的。
首先，競買須知或競買公告其性質(zhì)僅為通知性材料，并無所謂的強(qiáng)制性法律效力；
其次，披露和揭示標(biāo)的物瑕疵是拍賣者應(yīng)為之義務(wù)，目的使競買人知曉競買財產(chǎn)存在何種瑕疵或糾紛隱患，但知曉了并不意味著必須自愿承擔(dān)。
從法理上講，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，其原所有人因該標(biāo)的物（不動產(chǎn)）與他人所產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，依據(jù)合同相對性原則并不當(dāng)然拘束該標(biāo)的物所有權(quán)的受讓方。即被執(zhí)行人的財產(chǎn)被拍賣轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前因該標(biāo)的物產(chǎn)生的民事法律關(guān)系或簡言之為債權(quán)債務(wù)關(guān)系與競買人無關(guān)，依法應(yīng)由標(biāo)的物原所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。
從司法審判權(quán)上講，未經(jīng)生效裁判文書確認(rèn)的權(quán)利不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，法院執(zhí)行部門不具有實(shí)體權(quán)利審判職能，無權(quán)對未經(jīng)審判的實(shí)體權(quán)利義務(wù)作出裁決。其在執(zhí)行拍賣程序中徑行通過“競買須知”形式就對被執(zhí)行人拖欠的水電費(fèi)、熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等等未經(jīng)裁判的費(fèi)用的負(fù)擔(dān)作出裁定，嚴(yán)重侵害了當(dāng)事人的民事權(quán)利，為與原法律關(guān)系無關(guān)的競買人憑空設(shè)定非法義務(wù)的同時使原為某合同關(guān)系相對人的法拍財產(chǎn)原所有人逃避了義務(wù)，屬錯誤執(zhí)行行為，程序與實(shí)體均嚴(yán)重違法。
根據(jù)基本法律原理，上述所謂拖欠的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、熱費(fèi)等等拍賣財產(chǎn)原所有人的債務(wù)，作為債權(quán)人完全可以另行通過訴訟向債務(wù)人主張權(quán)利，而無權(quán)向競買人提出請求。人民法院更無權(quán)在執(zhí)行過程中通過所謂的競買須知披露了瑕疵就應(yīng)由競買人負(fù)擔(dān)所有上述債務(wù)的錯誤理論來違法侵害當(dāng)事人和競買人的權(quán)利。
因此，上述錯誤執(zhí)行為亟待糾正，望立法機(jī)關(guān)及最高法予以重視，避免積重難返形成更多難以化解的糾紛。言有未及之處請多加指正。
