[ 陳召利 ]——(2022-3-26) / 已閱7226次
（二）直接依據《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定認定房地產開發企業（開發商）為投資者并依法享有享有人防工程平時使用和收益的權利。
典型案例如下：
（1）蘇州市中級人民法院在蘇州中展房地產開發有限公司與蘇州市吳中區郭巷街道香濱水岸（第三屆）業主委員會、申建成等車位糾紛一案中作出的（2018）蘇05民終3125號民事判決；
（2）南京市中級人民法院在南京王府名殿商業管理有限公司與南京泰然酒店管理有限公司合同糾紛一案中作出的（2018）蘇01民終2463號民事判決。
（三）依據人防工程的建設成本是否納入商品房建設成本，認定投資者屬于房地產開發企業（開發商）還是全體業主，進而認定其依法享有人防工程平時使用和收益的權利。
典型案例如下：
（1）無錫市中級人民法院在鳳翔馨城物業管理委員會與無錫威孚房屋開發有限公司、無錫恒威房屋開發有限公司所有權確認糾紛一案中以“人防車位的建設面積未納入公攤面積，其建設成本未納入商品房銷售成本”為由認定投資者為開發商，依法享有人防工程平時使用和收益的權利；
（2）無錫市中級人民法院在無錫市金馬國際花園業主委員會、無錫市益多投資發展集團有限公司與無錫金馬物業管理有限公司物業服務合同糾紛一案中以“案涉人防工程的建筑成本已分攤至地面商品房的銷售價格中，人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業主購房的完成，實際已轉化為金馬國際花園全體業主承擔，小區業主已為小區人防工程實際的投資者，人防工程車位租賃收益應當歸全體業主所有。”為由認定投資者由開發商變更為全體業主，依法享有人防工程平時使用和收益的權利。
三、律師解析
筆者認為，之所以發生如此多的爭議，根本原因在于對小區依法配建的人防工程權屬認識不清。
我國現行法律關于人民防空工程歸誰所有缺乏明文規定。有人認為，《民法典》第二百五十四條第一款規定，“國防資產屬于國家所有。”住宅小區依法配建的人防工程屬于國防資產，應當屬于國家所有。但是，《國防法》第四十條第一款規定，“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。”從上述規定來看，小區依法配建的人防工程，不是由國家直接投資建設，難以認定屬于國防資產，因此主張歸國家所有的觀點難以成立。
《民法典》第二百三十一條規定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”小區依法配建的人防工程在竣工完成后，歸投資者（開發商）所有較為合理。但是，存在疑問的是，當開發商將小區房屋出售給購房者后，小區依法配建的人防工程的所有權是否隨之轉移至全體業主共有？
筆者認為，《民法典》第二百七十四條規定“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”《江蘇省人民防空工程建設使用規定》第二十四條規定，人防工程屬于社會公益設施。筆者認為，小區依法配建的人防工程應當屬于公用設施，故屬于業主共有。這樣的話，相關法律爭議也就迎刃而解了。
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