[ 胡雷 ]——(2022-3-17) / 已閱3016次
一、案情簡(jiǎn)介
2019年2月，李某與陳某簽訂房屋買賣合同，李某將日后分到的拆遷安置房小套出售給陳某。合同第十條約定，“李某第二批分房小套歸李某所有，如李某不履行合同按第九條違約責(zé)任處理�！�2021年11月，李某在第二批分房時(shí)未分到小套房屋。李某約在一年后才能分到小套。陳某將李某訴至法院，要求解除合同，退還購(gòu)房款和以購(gòu)房款為基數(shù)自2019年4月1日至實(shí)際給付之日按LPR計(jì)算的利息。一審法院判決支持了陳某的全部訴請(qǐng)。
二、南京市江寧區(qū)人民法院（2021）蘇0115民初16401號(hào)民事判決書一審觀點(diǎn)
本院認(rèn)為，原告陳某與被告李某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。房屋買賣合同中明確約定“甲方承諾第二批分房小套歸乙方所有”，該條是對(duì)房屋交付時(shí)間的特別約定，被告應(yīng)按約履行，現(xiàn)被告未能在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋，致使無(wú)法及時(shí)交付案涉房屋，使得原告購(gòu)買房屋的居住目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故陳某要求解除合同，符合法律規(guī)定，本院予以支持，案涉房屋買賣合同于2021年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故對(duì)陳某要求李某返還購(gòu)房款640000元，并自2019年4月1日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際給付之日止的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告的抗辯意見，依據(jù)不足，本院不予采信。
三、李某的抗辯意見
第一，因涉案房屋尚未分配，未達(dá)到其履行合同的時(shí)間條件，故其不存在違約；第二，在雙方正常履行合同的過(guò)程中，無(wú)法定或約定事由，原告不愿意按約購(gòu)買案涉房屋，系違約行為，故根據(jù)合同第九條之規(guī)定，買方違約的，買方已經(jīng)支付的購(gòu)房款賣方不再退還；第三，本案合同具備履行條件，不存在原告主張的購(gòu)房居住目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。李某愿意繼續(xù)履行合同，并在分到小套房屋時(shí)交付陳某。
四、判決觀點(diǎn)剖析
本案一審判決的內(nèi)在價(jià)值觀沒有完全體現(xiàn)在判決書里。通過(guò)法庭補(bǔ)充詢問(wèn)的問(wèn)題可以看出。該判決的內(nèi)在價(jià)值導(dǎo)向?yàn)�，李某明知或是�?yīng)當(dāng)知道第二批分房不一定能分到小套的情況下還向陳某作出第二批分房小套歸陳某所有是具有過(guò)錯(cuò)的，導(dǎo)致陳某購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。這種價(jià)值判斷不僅對(duì)條款本身作出擴(kuò)大解釋，而且還以偏概全。本案買賣合同的核心為小套房屋的買賣，不是何時(shí)分得小套房屋。只要小套房屋買賣是可能且合理的就可以。李某沒有對(duì)何時(shí)分得小套房屋作出保證。本案合同履行所附的時(shí)間條件是合理，第二批沒有分到小套不會(huì)致使陳某購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。
基于對(duì)判決內(nèi)在在價(jià)值觀的否定，筆者認(rèn)為一審判決觀點(diǎn)錯(cuò)誤，具體理由如下：
第一，合同第十條約定并非特別約定。各方未對(duì)該條作出特別的提示或說(shuō)明。一審判決之所以如此認(rèn)定在于犯了先入為主的錯(cuò)誤。買賣合同系中介提供，一審法院以之前審理過(guò)類似合同中無(wú)該條約定認(rèn)定本案中該條約定為特別約定系先入為主的過(guò)度推理。
第二，李某從未作出在2021年11月底的第二批分房中分得小套房屋的承諾。該批未分到小套房屋的原因不在李某。
第三，無(wú)論從文理解釋還是倫理解釋的角度，李某均未違反合同第十條的約定�！袄钅车诙址啃√讱w李某所有”存在一個(gè)前提條件，即李某必須在第二批分房中分得小套。現(xiàn)李某在第二批分房中未分到小套，故違約的前提條件不存在。如果該條表述為“李某承諾第二批分房一定分得小套并歸陳某所有”，那么認(rèn)定李某違約無(wú)可厚非。
第四，法庭在開庭后一開始傾向于認(rèn)同李某的抗辯意見。后發(fā)生轉(zhuǎn)變，又針對(duì)合同第十條對(duì)李某進(jìn)行了補(bǔ)充詢問(wèn)如下幾個(gè)問(wèn)題：李某為何在不確定何時(shí)分到房的情況下作此承諾，李某為何在不知道何時(shí)分房的情況下沒有對(duì)合同第十條提出異議。筆者作為李某的一審代理人回答的自然沒有問(wèn)題。但是憑借多年經(jīng)驗(yàn)也從法庭的問(wèn)題意識(shí)到要判決李某敗訴，該問(wèn)題的目的在于認(rèn)定李某的過(guò)錯(cuò)。但是退一步講，無(wú)論李某是在何種情況下作此承諾以及為何沒有提出異議，均無(wú)法推翻合同第十條約定的本身，均改變不了李某沒有違約的事實(shí)。李某的本意就是要賣小套給陳某。
第五，第二批沒有分到小套房屋不會(huì)使陳某購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。本案的核心是小套房屋的買賣，不是何時(shí)分到小套房屋。李某為了繼續(xù)履行合同愿意在房屋過(guò)渡費(fèi)全部給陳某的情況下每月再加200元補(bǔ)償至交房之日，距離實(shí)際交房約一年左右的時(shí)間。合同完全可以繼續(xù)履行。
綜上，李某對(duì)第二套分房沒有分到小套沒有責(zé)任，本案真正的違約方是陳某。陳某不能依據(jù)合同之外的內(nèi)容，即不能依據(jù)李某第二批沒有分到小套房屋為由解除合同。所以，一審判決錯(cuò)誤，錯(cuò)在對(duì)合同第十條做了過(guò)度推理和擴(kuò)大解釋。該種認(rèn)定本身就是對(duì)合同第十條內(nèi)容的否定。
