[ 梁樺水 ]——(2005-2-21) / 已閱9735次
售樓廣告的效力
作者：梁樺水（梁鵬）
案情簡介
原告：張女士
被告：北京市某房地產開發公司
案件介紹：
原告稱其于2002年5月，原告到被告售樓處擬購買一套商品房，被告售樓人員向原告介紹了其擬購樓號的情況及小區的公用設施。提到在原告所購樓號的北側有一個網球場周邊是綠地，經過原告實地在小區考察后認為與銷售人員及提供的樓書描述的一致，于是第二天與被告訂立了《購房合同》。在同年下半年，被告將網球場擅自向北挪取消了周邊的綠地，改建成小型停車場且僅距原告所在的樓10幾米。原告要求被告將停車場拆除恢復綠地。被告稱原告的訴訟請求無法律依據及事實依據，原告于2002年5月底入住，而停車場是在2002年底修建的，在小區規劃圖的位置上有此規劃，且停車場的位置與原告居住的房屋距離符合規劃要求，如支持原告的訴訟請求將違反設計規劃，并損害其他業主的利益，停車場的存在不影響原告的合法權益。本案經過法院審理認為原告與被告所簽定的合同符合法律規定合同有效；被告所發放的售樓樓書廣告上雖無停車場的規劃，但是原告憑此要求被告拆除停車場理由、證據不充分。從被告的規劃圖上確有停車場的規劃且該停車場屬于小區公共設施。故駁回原告要求拆除停車場恢復綠地的訴訟請求。
案件評析
原告在此案中有無撤消權。
合同的撤消是指因當事人意思表示不真實通過撤消權人行使撤消權而使合同關系消滅。并將依合同關系而取得的財產回復到合同訂立時的狀態。據此概念撤消應當具備下列法律特征：
1，所撤消的合同應當是已經成立并生效的合同。當事人意思表示不真實是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真實應當是發生在訂立合同的過程中，意思表示不真實造成的原因法律規定為五種即欺詐、脅迫、重大誤解、乘人之危、顯失公平。
2，合同的撤消應當由有撤消權的當事人來行使撤消權實現。對于當事人在合同訂立并生效后發現合同撤消的事由存在是否通過行事撤消權來消滅合同關系，還是繼續合同關系的存在完全由當事人自由決定之。
3，撤消權的行使將會產生合同自始無效的后果。
4，撤消權的行使具有時限，當事人不行使或迨于形式該權利，期限屆滿時則喪失該權利。不因法定事由中斷。
5，撤消權人須請求人民法院或仲裁機關作出撤消合同的裁決。
本案中被告存在欺詐的行為。它主要表現在被告在樓書廣告及售樓人員的介紹中均掩蓋了規劃設計中停車場存在的事實，將其描述為綠地。使得原告認為所購買的房屋的居住環境符合自己的內心的期望而作出了購買的意思表示。基于此種原因，原告在發現實際生活空間環境發生變化時應當向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求應當在知道上述情形后1年內。
欺詐，是指以使他人陷于錯誤并因而為意思表示為目的，故意陳述虛偽事實或隱瞞事實情況的行為。它的構成包括有欺詐的行為、受詐人因欺詐而陷于錯誤、受詐人因欺詐而陷于錯誤而為意思表示不真實、欺詐違反法律違反誠實信用原則。被告的欺詐行為主要體現在樓書廣告中。而雙方的糾紛也產生于此。按照《房地產廣告發布暫行規定》對房地產廣告的具體內容作了規范，具體為：1，房地產預售、銷售廣告必須載明下列事項，即開發企業的名稱、中介服務機構代理銷售的，應當載明該機構的名稱、預售、銷售許可證編號；2，房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有者或使用者應當有實際意義的完整的生產、生活空間；房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚的表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；......6，房地產廣告涉及的交通商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或建設中的，應當在廣告中加以注明；.....10，房地產廣告中不得利用其他項目形象、環境作為本項目的效果。房地產廣告中使用的建筑設計效果圖或模型照片的，應當在廣告中予以注明。.....本案被告在其樓書廣告中有違《房地產廣告發布暫行規定》的有關規定。那么，樓書廣告是否應當成為《購房合同》組成部分呢？我們認為，樓書廣告中涉及有關房屋、居住環境、作為公共分攤部分、與生活相關的設施等能夠構成交易條件的事項理應成為合同的組成部分。若合同雙方未在合同中形成對廣告所涉及的且應當構成交易條件的內容予以排除的，則就構成對締約方之有效的要約。在事實上，雙方當事人在合同條款外的對交易條件所做的陳述、承諾、說明等與合同條款內容構成一個完整的交易條件。不能夠因為沒有寫入合同條款就不對雙方具有約束力。
