[ 李崇軍 ]——(2004-11-24) / 已閱9363次
房屋買賣撤消 優先權不喪失
［案情］
1999年12月，個體戶肖烈茍租賃了吉水縣黃橋鎮政府臨街的一間店面，租期至2004年1月31日。2003年7月6日，黃橋鎮政府張貼了拍賣公告，決定拍賣其所有的，位于農貿市場的?間，價格每間1.5萬元，包括肖烈茍飭薜牡昝妗?003年9月10日，黃橋鎮政府與另一個體戶肖榕芬簽訂協議，約定將肖烈茍所租賃的店面以14750元的價格賣給肖榕芬，肖榕芬自2004年2月1日起取得該店面的所有權。肖烈茍知悉后，于2003年10月15日向黃橋鎮政府郵發協調函，指出黃橋鎮政府的行為侵犯了其優先購買權，并要求在同等條件下購買其所租賃的店面。2003年10月27日，肖烈茍向法院起訴，要求宣告黃橋鎮政府與肖榕芬的房屋買賣合同無效，并判令在同等條件下優先購買租賃店面。法院立案后于2003年10月31日將應訴材料送達給黃橋鎮政府。審理中查明，黃橋鎮政府接到肖烈茍的協調函后，已于2003年10月29日與肖榕芬解除了房屋買賣關系，并退回了購房款14750元。
[分歧]
本案在審理過程中，對黃橋鎮政府自行解除合同后，是否還侵犯了肖烈茍的優先購買權存在兩種不同意見。
一種意見認為：黃橋鎮政府于2003年9月10日將肖烈茍所承租的店面賣給第三人，且未通知承租人，其行為已違反了我國《民法通則》與《合同法》中關于承租人優先購買權的規定，已侵犯了承租人的優先購買權。但是黃橋鎮政府在獲悉肖烈茍的異議后，在本院的應訴材料送達之前，已與第三人肖榕芬自行解除了該店面產權的轉讓合同，退回了第三人的房產轉讓款14750元，所以黃橋鎮政府侵害肖烈茍優先購買權的法律事實，已自行解除。肖烈茍要求宣告黃橋鎮政府與肖榕芬之間的房屋買賣合同無效的法律事實已不存在。同時，肖烈茍要求對租賃店面進行優先購買的法律事實也自行消除，所以肖烈茍的訴訟請求，依據不足，應當駁回。
一種意見認為，不管黃橋鎮政府與第三人肖榕芬的店面買賣合同存在與否，黃橋鎮政府侵害肖烈茍的優先購買權的事實已經存在。黃橋鎮政府不能因單方面解除與第三人的房屋買賣合同的事實而否認承租人肖烈茍優先購買權的實現，法院應當依法判令黃橋鎮政府以同等條件將出租店面出賣給承租人肖烈茍。
[評析]
筆者同意第二種意見，即黃橋鎮政府應當以同等條件將店面出賣給承租人肖烈茍。其理由如下：
一、優先購買權，又稱先買權，是指在同等條件下，特定當事人即先買權人優先購買的權利，設立房屋優先購買權的目的在于保持財產的所有權與使用權的一致性。房屋優先購買權只存在于形成了租賃合同關系的承租人與出租人的特定當事人之間，它是一種期待權和形成權，它必須是出租人決定出賣房屋這一法定事由出現后，承租人才享有的權利。本案中，當鎮政府決定將租賃店面出賣這一事實出現后，承租人肖烈茍即對該店面享有在同等條件下優先購買的權利。肖烈茍這一權利具體指向鎮政府，肖烈茍享有請求鎮政府將店面賣給他的權利，鎮政府則負有滿足肖烈茍該項請求的義務。在這一債務的關系中，鎮政府作為債務人，只有履行的義務，而無拒絕履行的權利。本案不是優先權與所有權的對抗問題，而是所有權人對自己所有權行使處分權時，因法律規定而派生出來的相對優先權人的權利實現的問題，是優先權的權利義務關系。故只要優先權的法律關系一經存在，義務人就不能以自己單方面的行為將其消滅。本案義務人（鎮政府）想以“解除與第三人的買賣的合同，房屋不出賣了”這一行為來消除他應承擔的義務，是一種規避法律的行為，不能產生其追求的法律后果。本案的鎮政府在未通知承租人肖烈茍的情況下，將肖烈茍出租的店面賣給第三人，其行為已違法，侵犯了肖烈茍的優先購買權。肖烈茍可依據法律，要求鎮政府以同等條件將店面出賣給自己。鎮政府在肖烈茍提出異議后，盡管自行解除了與第三人的房屋買賣合同，但并不能因此就免除其所承擔的義務。現在鎮政府以“店面不賣了”的理由來抗拒肖烈茍的優先權，是一種規避法律的行為，其理由不足，故法院應當判令鎮政府以同等條件將店面出賣給肖烈茍。
江西省吉水縣人民法院 李崇軍
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