[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱3804次
一、案情簡介
在二手房買賣交易中，當事人為了保護自己的利益在合同中約定的價款是實際交易價款的兩倍，賣方向買方出具了合同約定借款的收條。即實際房價為50萬，買賣合同和收條中的價格為100萬。等到房屋可以過戶交易時，賣方以買方未按照合同約定交足房價為由要求按合同補足價款后方可過戶。買方遂將賣方起訴到法院。
二、判例觀點
（一）南京市江寧區人民法院（2018）蘇0115民初2999號民事決（該案未上訴）
本院認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。買方與賣方簽訂的《房屋買賣居間合同》系各方當事人的真實意思表示，合法有效。關于案涉房屋的實際價款，根據雙方之間的銀行交易記錄及本院的調查，可以確認雙方之間的真實合意價格為410000元。現買方支付了該房款，并已實際占有、取得案涉房屋，案涉房屋屬于賣方所有，并已具備過戶的條件，雙方均應恪守誠實信用的原則，繼續履行合同。故對買方要求賣方協助辦理案涉房屋過戶手續的訴訟請求，本院予以支持。
（二）南京市江寧區人民法院(2019)蘇0115民初17218號民事判決書（該案未上訴）
本院認為：買方與賣方之間的房屋買賣合同關系不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。關于房款的價格。涉案房屋買賣合同載明房款56萬元，但賣方出具的收條已注明系收取買方的購房尾款1萬元，并且此后賣方未再向買方索要房款，結合當地同時期拆遷安置房的市場價格以及證人吳某2的證言，可以形成證據鏈足以認定雙方之間的實際房款為28萬元。買方按約支付了房款，賣方未向買方交付房屋，構成違約。賣方已經獲取涉案房屋，應按約向買方交付房屋，故對買方主張賣方交付涉案房屋的訴訟請求，本院予以支持。
(三)南京市中級人民法院（2018）蘇01民終8899號民事判決書
本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。賣方未能提供證據證明雙方約定房屋過戶時買方向其支付33萬元余款，應當承擔舉證不能的責任。另，賣方在未收到其所稱33萬元欠款前就已向買方出具86萬元收條并交付房屋，且案涉合同明確約定房屋價款應于2016年6月1日前付清，但賣方至本案反訴前并未向買方提出異議或主張權利，亦與常理不符，故一審認定房屋真實價款為53萬元，買方已完成支付義務，并無違約情形，判令駁回買方關于支付余款及違約金的訴訟請求，于法有據，本院予以維持。
三、觀點剖析
《民法典》第七條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
此類案件在筆者所在地區比較普遍。房屋買賣合同均出自同一中介，合同價款與實際價款不一致也是有人從中指點。本意在保護買方的合法權益，擔心賣方日后因房價上漲而違約。遂在房屋買賣合同中故意將房價約定提高一倍，同時賣方按照合同中約定的價格向買方出具購房款收條。法院依據房屋的實際價格裁判在于買方有證據證明實際房價，以及買方對合同價格、購房款收條上的數額與房屋實際價格不一致做出了合理解釋。此類判例弘揚了民法誠實信用原則，引導民事主體誠信而行。筆者所在地區的買房者有通過訴訟維護自己合法權益并獲成功的，亦有擔心法院會按合同價格判決而不想麻煩進兒讓賣方雙倍退款已付購房款而解除合同的。房屋現在價格相比簽訂合同時的價格上漲了三倍，即現房價是原房價的四倍。多數的買賣雙方還是能夠坐下來協商，由買方適當補交一部分購房款，雙方繼續履行合同。
