[ 高琦 ]——(2004-9-14) / 已閱10515次
欺詐性商品房買賣合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地產開發有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發的某小區商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米（2003年8月此地房價為2500元/平方米）,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當日原告根據約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。買受人逾期付款的違約責任：（1）逾期在15日內，買受人按日向出賣人支付逾期應付款1/10000的違約金，合同繼續履行；（2）超過15日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的3%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款1/10000的違約金。出賣人逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續履行；（2）超過90日的，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款。
合同簽訂前，原告認為單獨的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續，而原告認為被告為交付設計院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至起訴時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2003年1月原告向法院起訴。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計（100元*3個月*30日=9000元），以上共計20460元，并主張繼續履行合同。被告認為，因原告未及時辦理貸款手續，所以原告應負逾期付款的違約責任賠償違約金7659元，同時主張解除合同。
[分析]
該案涉及的主要法律問題包括：合同的性質、欺詐性合同受害人在起訴或仲裁中的救濟方法、以及合同先履行義務一方的不安抗辯權。
首先，為了確定此合同的性質，就需要界定房地產開發商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中，被告作為房地產開發商,應知道承重墻不能拆的規定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產開發商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。
我國《合同法》第54條第2款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消。”這就是說，對欺詐性合同，在起訴或仲裁的過程中受害人有三種方法可供選擇: 1.如受害人認為合同繼續有效對其有利，可要求變更合同；2.如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任；3.如果受害人認為合同繼續有效對其不利，可請求法院和仲裁機構撤消該合同，在撤消該合同后，此合同就無效了。但由于《合同法》第55條規定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅： （一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”而本案中自受害人知道或者應該知道被欺詐的事由之日起即從2002年6月底至起訴之日止，已經超過了一年，所以該撤消權消滅。因此,該案的原告只能選擇第一種或第二種方法,而其訴訟請求正是第二種方法的表現.但原告的訴訟請求是否合理、合法呢？
根據《民法通則》第115條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或采取補救措施，并有權要求賠償損失。”《合同法》107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因此承擔違約責任的方式有三種：繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。由于采取補償措施的適用以合同對質量不合格的違約責任沒有約定或者約定不明確，而依《合同法》第61條仍不能確定違約責任為前提的，所以采取補償措施不適用本案。因此原告可以要求被告繼續履行交付房屋的義務，并損失賠償。
而原告主張的支付違約金和損害賠償并用的要求是否合法,關鍵是分析兩者的關系. 第113條第一款是關于損害賠償的規定: “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此, 原告要求的未交小房和遲延交房所造成的損失賠償屬于預期利益損失，符合法律規定.《合同法》第114條第一款是關于違約金的規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。” 由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責任的主要形式.損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數額與實際損失并無必然聯系,即使在沒有損害的情況下也應該支付違約金.對于本案,如果支付補償性違約金(逾期交房在九十日內,以每日100元計)不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔損害賠償責任,以彌補違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實際損失作為責任的最高限額.因為既然當事人約定的補償性違約金未達到實際損失數額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續租房的費用）再加上違約金的數額如果1.超過了實際損失,則只能按照實際損失賠償;2.未超過實際損失,按實際相加的數額賠償.因違約金9000元未超過實際損失10460（租房和租小房的費用），所以被告應賠償原告11460元。
對于判斷被告所訴稱的因原告未及時辦理貸款手續，所以原告應負逾期付款的違約責任，同時主張解除合同的主張是否應給予支持，主要是看原告是否違約。根據《合同法》第68條第一款的規定：“應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。”包括謊稱具有履行能力的欺詐行為。即是說當先給付義務人有確切證據證明后給付義務人沒有履行能力，有不能給付的現實危險時，有權中止履行，亦即先履行義務人具有的不安抗辯權。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行義務人。原告在發現房屋結構已明顯不能按合同戶型圖建造前,曾多次向被告要求看設計院的變更戶型圖不得.此后原告在發現被告有不能履約的危險,并通知被告自己將不辦理貸款手續時, 被告卻未有任何表示.這時,原告已明確行使了不安抗辯權規定的先履行方對后履行方的通知義務,所以原告行使的是不安抗辯權，并未違約。因此被告的主張不能成立。
[結論]
該案屬于欺詐性合同，原告繼續履約的主張應支持，但損失賠償應按照實際損失即11460元計算；被告的主張因沒有法律依據，所以不予支持。
