[ 王冠華 ]——(2020-11-5) / 已閱12681次
民法典新規則解讀七：“住改商”條件
王冠華
第279條【業主改變住宅用途的限制條件】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
王律解讀：
《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”較之于《物權法》第77條，民法典第279條新增加了“一致”二字，明確了“住改商”需要經有利害關系的業主“一致”同意。
關于有利害關系的業主，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》第11條作出了較為清晰的認定，即：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第77條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”根據該條規定，對于“有利害關系的業主”，應根據“住宅改變為經營性用房”的影響范圍、影響程度的不同，具體分析確定。一般來說，相鄰業主是“有利害關系的業主”；但是，在“住宅改變為經營性用房”影響范圍越廣，影響程度越深時，不論是相鄰業主，還是不相鄰業主，凡是因“住宅改變為經營性用房”受到影響的業主，都是“有利害關系的業主”。當然，對于不相鄰業主而言，要確認其系“有利害關系的業主”的身份，需要提供證據證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
關于民法典第279條中“同意”，同意屬于當事人的意思表示范疇，需要將行為人進行某一民事法律行為的內心效果意愿，以一定的方式表達于外部，并足以為外界所客觀理解的行為。[1]“有利害關系的業主”同意“住改商”，應當作出明確的意思表示，而不能采用默示同意的規則。對于同意的形式，最高人民法院傾向性觀點認為，在處理“住改商”糾紛時，涉及認定業主將住宅性質的房屋改變成商業用房或者辦公用房等經營性用房，是否征得有利害關系業主同意的事實的情形，要審查業主之間是否有證據證明同意相關業主將住宅性質的房屋改變成商業用房或者辦公用房等經營性用房。沒有書面證據證明的，不能認定為同意。[2]
《建筑物區分所有權解釋》第10條第2款規定：“將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”據此，“住改商”即使得到“多數有利害關系的業主”同意，也不能證明其行為合法。《民法典》第279條在《物權法》第77條的基礎上新增加了“一致”二字，正是吸收該款司法解釋條文的內容，明確規定“住改商”應當經有利害關系業主的“一致”同意才可以進行。
《建筑物區分所有權解釋》第10條第1款規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第77條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”據此，結合《民法典》第279條規定，如果相關業主未經“有利害關系的業主”的“一致”同意便進行“住改商”，“有利害關系的業主”則有權行使物權請求權以及侵權請求權，以獲得法律上的保護。
注釋：
[1]馬駿駒、余延清，2005.民法原論（第二版）[M].北京：法律出版社，190-191.
[2]最高人民法院物權法研究小組，2007.《中華人民共和國物權法》條文理解與適用[M].北京：人民法院出版社，250.
作者簡介：北京盈科（烏魯木齊）律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執業律師，九三學社新疆區委法律專門委員會主任，聯系電話：18699089007。
