[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱8724次
買(mǎi)樓必知的法律常識(shí)：公寓是不是永久的？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：民法典 買(mǎi)樓 商品房 永久 所有權(quán)
前言：最近買(mǎi)樓賣(mài)樓十分火爆，親朋好友不斷來(lái)電咨詢。為更好地回答大家問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)制作“買(mǎi)樓必知的法律常識(shí)”特輯。本篇探討公寓樓是否永久的問(wèn)題，以供參考。
一、你買(mǎi)的公寓，實(shí)際上買(mǎi)了什么？所謂公寓就是指在商業(yè)性質(zhì)的土地上建的住宅，所以你購(gòu)買(mǎi)了公寓，實(shí)質(zhì)上，購(gòu)買(mǎi)了兩樣?xùn)|西：住的那間屋所有權(quán)和那塊全體業(yè)主共有的商業(yè)性質(zhì)的土地使用權(quán)。
（一）公寓的所有權(quán)。可以明確地告訴你：公寓的所有權(quán)是“永久”的。之所以在永久上加上雙引號(hào)，是有原因的。如上一篇關(guān)于“住宅的所有權(quán)”一樣，其所有權(quán)是一模一樣的，同樣可以原版引用如下：所謂所有權(quán)就是永久屬于你的意思；所謂永久屬于你的，就是公寓一直不倒，就是你的。公寓倒了之后呢？不好意思，物已不存在，何謂所有權(quán)？有，那些磚頭及生銹的螺紋鋼是你的，到時(shí)問(wèn)收廢品的師傅可以賣(mài)多少錢(qián)，可能幾百塊錢(qián)，又可能還要貼錢(qián)給人家拆運(yùn)！這樣大家清醒了吧：哪幾百萬(wàn)元最后是一堆貼錢(qián)的廢鐵石頭！
凡物必有其壽命。公寓事實(shí)上究竟可以使用多久？其實(shí)與住宅是同一個(gè)指標(biāo)，就是設(shè)計(jì)使用年限。你的公寓設(shè)計(jì)使用年限是多久？告訴你：與普通住宅一樣也是不超過(guò)50年！其依據(jù)是國(guó)家頒布的《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）第3.3.1的 規(guī)定：住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。
（二）公寓地下那塊共有的土地使用權(quán)。拿出你的房產(chǎn)證來(lái)看，同樣會(huì)顯示（舉例）：你的公寓是100平方米，土地用使用面積是30000平方米。30000平方米不是你個(gè)人的，是全體業(yè)主共有的。大家請(qǐng)注意區(qū)別點(diǎn)：公寓土地的性質(zhì)是商業(yè)類(lèi)，而住宅的土地性質(zhì)是居住類(lèi)。這就一個(gè)天一個(gè)地了！商業(yè)類(lèi)土地使用權(quán)的年限按國(guó)家規(guī)定是40年。這40年不是大事，更大的事在后面，第二點(diǎn)詳說(shuō)。
二、公寓最不值的重點(diǎn)是：公寓樓沒(méi)了，土地使用權(quán)也可能沒(méi)了。前面已經(jīng)說(shuō)了，公寓與普通住宅一樣：一般壽命是50年，算算100平方的樓200萬(wàn)元（公寓樓通常比住宅樓便宜一些），分?jǐn)偟矫吭?333元，算上每月利息（5‰）10000元，那每月就是13333元，在東莞可以租一幢200平方的豪華聯(lián)排別墅了，有必要住100平方的公寓？更可恨的是住滿50年后，你的土地使用權(quán)早就過(guò)期了。正是房也沒(méi)了，土地也沒(méi)了，真的是如歌一樣：一無(wú)所有。那么公寓究竟可否自動(dòng)續(xù)期？第三點(diǎn)詳說(shuō)。
三、再次提醒：公寓是在商業(yè)類(lèi)土地上建造的，其使用權(quán)不可以自動(dòng)續(xù)期。與住宅不同，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期。請(qǐng)看民法典第三百五十九條規(guī)定。
關(guān)于住宅可以自動(dòng)續(xù)期：《民法典》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
關(guān)于非住宅的“潛臺(tái)詞”是不可以自動(dòng)續(xù)期：《民法典》規(guī)定非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
雖然法律沒(méi)有明確規(guī)定非住宅不可以自動(dòng)續(xù)期，但是，你看一下前款“住宅”與后款“非住宅”的規(guī)定，就十分清楚“非住宅”是不可以自動(dòng)續(xù)期的！
四、買(mǎi)樓時(shí)慎重：看預(yù)售證，其土地的性質(zhì)是什么？如果是商業(yè)性質(zhì)的，且規(guī)定是40年的，那么就要考慮再考慮其價(jià)值了！
