[ 陳召利 ]——(2020-8-27) / 已閱26608次
通過對比可知，《合同法》沒有規定出租人同意轉租的推定規則，《民法典》第718條吸收了《房屋租賃司法解釋》第16條的合理規定，將該規則上升為法律規定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物。雖然轉租未事先經出租人同意，但是出租人明知轉租情形后六個月內未提出異議，視為同意轉租，合理平衡出租人、承租人、次承租人之間的利益。出租人務必對此規定予以充分重視，發現承租人擅自轉租的，及時決定是否行使解除權。
6.新增次承租人的代位求償權規則。
《民法典》第七百一十九條 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。
通過對比可知，《合同法》沒有規定次承租人的代位求償權，《民法典》第719條吸收了《房屋租賃司法解釋》第17條的合理規定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物，明確規定次承租人享有替代履行并向承租人追償的權利。但是，令人遺憾的，《民法典》未將《房屋租賃司法解釋》第17條規定的對抗出租人合同解除權的規則上升為法律規定，不排除未來納入《民法典》的司法解釋之中。
7.新增承租人的法定解除權。
《民法典》第七百二十四條 有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
�。ㄒ唬┳赓U物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
（二）租賃物權屬有爭議；
�。ㄈ┳赓U物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
�。ǘ┳赓U房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
通過對比可知，《合同法》沒有規定承租人的法定解除權，《民法典》第724條吸收了《房屋租賃司法解釋》第8條的合理規定，并將租賃物由房屋擴大至一般意義上的租賃物，明確規定承租人的法定解除權，其適用條件增加了“非因承租人原因”的限定性條件，更加合理。
8.完善房屋承租人的優先購買權規則。
《民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
《合同法》第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
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