[ 奚正輝 ]——(2019-2-15) / 已閱8502次
房屋及小區的規劃設計是房屋的重要指標，也是購房者考慮是否購買房屋的重要因素。房屋及小區的規劃設計變更，必須要征得購房者的同意，否則購房者有權解除合同。若該規劃設計變更侵害了購房者權利，并造成了購房者損失，則應該予以賠償。
開發商的銷售資料很多沒有寫進合同里面，建議購房者保留開發商的銷售資料并對沙盤房屋模型與樣板房拍照攝像。根據法律規定，廣告銷售資料中具體確定的內容，視為合同內容。
例如綠城黃浦灣，宣傳資料顯示的小區實景圖為封閉式的豪宅小區，有瀑布和花園，而現實中，不但小區的瀑布、花園成為泡影，原本的封閉式小區被分割成4個彼此封閉的區域，而原本宣傳的小區配套綠化，部分變為市政綠地。還有，宣傳資料顯示，原本留存下來的老建筑將被打造成“兼具文化價值和歷史質感的百年人文俱樂部，除了文化沙龍、健身中心、恒溫泳池外，還有一應俱全的極致奢華的功能配套”，現在會所遲遲沒有兌現。所以作為綠城黃浦灣的購房者有權依法追究開發商的違約責任。
五、 對開發商的懲罰性賠償
根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》的規定，有以下幾種情況可以要求開發商退一賠一：
1) 開發商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人；
2) 開發商未告知購房者又將該房屋出賣給第三人；
3) 開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證；
4) 開發商故意隱瞞房屋已經抵押的事實；
5) 開發商故意隱瞞房屋已經出賣給第三人。
六、 購房者最鬧心的事情
購房者最鬧心的事情是開發商破產（房屋爛尾）導致無法取得房屋及產證，本律師也處理過多起類似案例，由于開發商債務累累，房屋有抵押貸款，有民間借貸，公司股權有質押貸款，拖欠工程款、拖欠薪資、拖欠其他各類貨款等，導致房屋停止建設，購房者支付了部分或全部房款，但是拿不到房屋及產證。2013年購房者購買了上海悅合國際廣場的房屋，由于開發商債務累累，至今爛尾，導致購房者維權無門，政府也束手無策。像此類案件，本律師認為開發商已經破產，應該進入法院破產清算程序。
房屋預售制度，使開發商提前銷售房屋，促進了一手房地產市場的繁榮，但是導致購房者的風險顯著增加及財務成本增加，對購房者是非常不公平的。所以房屋預售制度是否還有必要存在，需要立法者深思。
七、 解除權的行使期限
很多購房者，包括律師都不知道解除權的行使是有期限的。
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》
第十五條第二款 法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
通常開發商為了防止購房者解除合同，都在合同內約定了解除權的行使期限，而且行使期限很短。所以購房者遇到解除合同的情況時，一定要注意該合同約定的解除期限。
本文不針對綠城黃浦灣，也不針對開發商。作為開發商要有遵守法律規定的意識，應該加強房屋開發建設、銷售的管理，預防違約行為的發生，避免承擔違約責任與損害自身的商譽。作為購房者，本來就處于合同的弱勢一方，應該增強風險防范意識，注意合同條款。遇到開發商違約，一定要找專業的房地產律師予以維權，盡管目前維權艱難，但是今后肯定會好轉。
奚正輝律師 遠聞律師事務所主任、高級合伙人，專注房地產投融資、房地產交易及爭議解決等法律研究與實務，聯系地址：上海市浦電路438號18樓，電話：021-50366223、13061777763。
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