[ 胡雷 ]——(2019-1-17) / 已閱5770次
摘要：拆遷影響了一批人，改變了這些人的命運。對于拆遷安置房的買賣，法院裁判的觀點也是隨著時代的發展而有所變遷。從一開始的等同于經濟適用房到現在的可以自由上市交易，多少當事人的訴訟案件奠基了現在可以自由交易的裁判觀點。
關鍵詞：經濟適用房；拆遷安置房 ；未滿五年；自始無效
一、等同于經濟適用房的時期
在2015年之前，把拆遷安置房的買賣等同于經濟適用房的買賣，五年內禁止上市交易。代表性判例為南京市中級人民法院（2015）寧民終字第2121號民事判決書。該判例的影響非常大，為南京本地的拆遷安置房的買賣定下了格調。該時期又為房地產飛速發展的時期，房價漲幅過大。由于該判例的影響，造成南京拆遷安置房買賣中的賣方大肆違約，嚴重侵犯買房的利益，擾亂了房產交易市場的秩序。
拆遷安置房買賣與經濟適用房買賣混同也是有客觀原因的。在拆遷安置的協議或是拆遷的政策性規定中，多發出現經濟適用房的字眼。且筆者見過拆遷安置房的房產證，在有的拆遷安置房的房產證上也有五年內不得上市交易的備注。這也給二者的混同創造的了條件。還有一個問題就是即便五年內不得上市交易，起算點如何計算。有的觀點認為應當以不動產權證上的登記日期為準，有的觀點認為以實際交房之日為準，有的觀點認為以拆遷補償協議簽訂之日為準。主流觀點是以交房之日為起算點。
二、自由上市交易時期
由于上述判例助長了賣方因房價暴漲而違約的勢頭，基于市場秩序的穩定和公序良俗的考慮，江蘇法院重新審視了拆遷安置房的買賣行為，并對于進行客觀準確的定位。江蘇高院最早在2016年通過會議紀要的方式對上述案例的裁判觀點進行修正。修正后的裁判觀點為，“對于經濟適用房應當注意與拆遷安置房的區別，對于拆遷安置房，有的地方也稱為經濟適用房，規定五年后才能上市交易。但性質上而言，拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規定的經濟適用房屬于不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性;而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置，而經濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。因此，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。只是不滿五年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人要求五年內過戶的，不予支持。”
三、進一步放開時期
2017年江蘇省高院在《江蘇省高級人民法院關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》中重申了2016年的會議紀要的相關內容。對于其中“只是不滿五年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人要求五年內過戶的，不予支持。”的規定，亦有不同的理解。第一種觀點是按照文理解釋理解，即拆遷安置房買賣合同有效，但是未滿五年。除了文理解釋之外，這種理解也是有客觀依據的，因為部分拆遷安置房的房產證上也確實備注未滿五年不得上市交易。故現在即便合同有效，也不具有過戶的條件，人民法院對于不滿五年的過戶請求不予以支持。南京本地在房產交易過戶問題上，曾經也出現過法院裁判過戶與本地房地產部門不予以過戶的意見向左的情況。所以要盡量保持兩者的一致。第二種觀點認為，淡化五年的概念，不將未滿五年轉讓視為不能履行的情形。將拆遷按照房的買賣等同于一般商品房的買賣。第二種觀點為筆者所在地區法院的現裁判觀點。
