[ 陳召利 ]——(2018-11-14) / 已閱36547次
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
�。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O施；
�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆洜I活動；
�。ò耍┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
上述事項僅與部分業主有利害關系的，由有利害關系的業主共同決定。有利害關系的業主無法確定的，由全體業主共同決定。
業主共同決定事項，應當由專有部分占比過半數的業主且人數占比過半數的業主參加表決。決定前款第五項至第七項規定的事項，應當經參加表決專有部分面積三分之二以上的業主且參加表決人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參加表決專有部分面積過半數的業主且參加表決人 數過半數的業主同意。”
【修改理由】
1.1. “下列事項由業主共同決定”的業主范圍不明確，建議明確為“全體業主”。
2.2. 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，部分事項并不涉及全體業主，如本幢、單元范圍內建筑物漏水問題，僅使用本幢、單元范圍內建筑物及其附屬設施的維修資金，由全體業主共同決定幾乎不具有可操作性，本條規定的表決機制仍無法解決該難題�！督K省物業管理條例》第二十八條對此作了規定，但缺乏上位法的依據，建議在民法典中予以明確。
《江蘇省物業管理條例》第二十八條：同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組應當履行下列職責：
�。ㄒ唬┩七x業主代表出席業主大會會議；
�。ǘQ定本幢、單元范圍內建筑物共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；
�。ㄈQ定本小組范圍內的其他事項。
業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。
1.3. 本條規定的表決機制適當降低業主作出決議的門檻，但設置比例仍偏高，難以解決物業管理活動中業主作出決議難的問題，建議參照公司法有關股份有限公司股東大會表決機制的規定，出席比例限定為過半數，表決比例：重大事項設定為三分之二，一般事項設定為過半數。
2.六、關于第一百零六條
第一百零六條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
�。ǘ┮院侠淼膬r格轉讓；
�。ㄈ┺D讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償 損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定�！�
【修改建議】
第一百零六條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
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