[ 周莫龍 ]——(2018-5-10) / 已閱5253次
曾經我們一致以為，只要在房屋登記機關辦理了登記過戶手續，房子就屬于拿證人所有，不會產生任何懷疑。但自上海一中院二審審結的“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”被2015 年第 10 期《最高人民法院公報》刊載出來以后，讓人們認識到了新的一個道理，就算辦理了產權證，可能也沒辦法獲得房屋。（該案由民二庭張薇佳擔任審判長兼主審法官，唐建芳、朱強兩位法官擔任合議庭成員）該案明確了在買受方雖取得房屋產權但未實際占有，且占有人對房屋的占有具有合法性時，買受方僅基于物權請求權主張占有人遷出的訴請不應獲得支持。
一、突破
法令君認為此案例為我國的法律發展做出了巨大拓展，我國對占有的規定是在《物權法》之中，分為善意或合法占有與惡意或非法占有，《物權法》第二百四十一條之規定：“【有權占有法律適用】基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定。”合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。該條雖然規定了有權占有，但是仍然未明確有權占有能夠獲得所有權，只是規定使用、收益違約責任等，而該院的判決，直接突破了這個條款，并對其規定的范圍進行了擴展，將所有權納入進來，這是對物權法的一個發展。
而這個擴展，不僅促進物權法的發展，另外也促進了合同法的發展，此舉雖有創設法律之嫌，但是能夠解決現實中的問題，保護好交易市場，促進交易流通，讓資源更好的發揮作用，這也是市場經濟最終目的，他的反面則會導致市場經濟信用下滑，因為只是一味追求成交，配置資源，會忽略誠信的建設，從長遠來看，還是有待進一步論證。
該案例的出現，也是對物權法的一個思考，是堅持登記即所有，還是需要變通，出現觀念的交鋒，在實踐中，變通占據了上風，變通后有利于推動物權法的發展，但有可能會引發新的問題，即誠信問題和法官創制法律。也在提醒眾人，在不動產交易時，要及時辦理實際交付（動態交付）和登記，否則就會出現資源配置空缺。
二、矛盾
《物權法》第九條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 本條規定不動產無權發生變動的條件。上述案例的裁判，其實也突破這條的規定，那么就形成了一個矛盾，即該裁判并未遵從法律規定，我們該如何取舍呢？其實無論怎么處理，本質都是落腳在物權與債權的分歧上。究竟是物權優先，還是債權優先？我們沒辦法作出明確的規定。但通過上述判例，我們可以看到，裁判法官有意提高債權的地位，來平衡物權的強勢地位。
裁判法官是想通過該案例來說明，物權保護和債權保護同等重要，不能“偏袒”任何一種權利。這其實也是在很好的引導市場交易，要謹慎和小心。
三、調和。
在實然法和應然法發生沖突時，那么就出現了自由裁量權，因為按照實然法之理論，應該是便于實際操作的，解決實際的問題，描述現實狀態，應然法描繪理想狀態，規劃將來。法律發展也是由實然法向應然法靠近。
上述案例的裁判，表現出了實然法的局限，在該裁判法官眼里，《物權法》第二百四十一條之規定：“【有權占有法律適用】基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定。”應該是包含了物權的轉讓，而不應該只是使用、收益、違約責任等。是包含在應然法里面的要意。但該條其實本質上并沒有與《物權法》第九條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。發生沖突，至少在文字層面上。但是經過深層次分析，還是可以發現，這兩個條款其實也是在平衡物權和債權的地位，關于占有的規定，是能夠解釋上述案例一物多買后，占有的處理，明確了買受人通過合同即債權方式處理，而不涉及物權，但是占有本身是和物權相掛鉤的，在實際實務中，或者說在在大眾樸素的認識觀里（人都有那么一種占有歸屬心理），占有即所有，以至于在調和債權和物權時，裁判法官偏重了債權，將物權轉化了——即該案明確了在買受方雖取得房屋產權但未實際占有，且占有人對房屋的占有具有合法性時，買受方僅基于物權請求權主張占有人遷出的訴請不應獲得支持。
我們對占有的理解，需要擴展，對其合法性、范圍都要進步論證，另外給我們解決實際實務提供了參考，以免實務操作中落入唯物權論者。
另一方面，對于購房者來說，那就更要小心了，拿不到鑰匙、辦不了登記的房子千萬別碰。
