[ 鄧光達 ]——(2004-3-15) / 已閱12263次
謹防買賣停車位的房地產消費陷阱
鄧光達
商家未取得住宅小區停車位的《房地產預售許可證》或《房地產證》，而售賣住宅小區停車位，或將住宅小區停車位與房屋單元捆綁出售的現象，在房地產消費市場中司空見慣，眾多的房地產消費者、商家、專家、官員以各自的認識、利益和立場，做出不同的判斷和結論。
對此，常見有以下二種截然相反的房地產消費觀：
一種消費觀認為：買入住宅小區停車位，早買早受益，還有保值和投資的價值。一是商家愿賣，消費者愿買，誰投資誰擁有，誰購買誰受益，買入的小區停車位還具有保值和投資的價值。二是商家售賣小區停車位的產權或使用權具有天然的合法性與合理性，有關行政管理部門對此狀況沒有查處的先例，并將期待通過地方立法、地方規章或規范性文件，將住宅小區停車位的買賣合法化就是一個很好的佐證。
另一種消費觀認為：除計算建筑容積率獨立建設的多層經營性停車位外，住宅小區停車位依法不能買賣，買入住宅小區停車位要承擔法律風險，得不償失。一是住宅小區停車位依法不能取得《房地產預售許可證》或《房地產證》，不能買賣。商家沒有小區停車位的房地產權憑證，其出租小區停車位的使用權違反法律規定。二是住宅小區停車位的物權是一項民事財產權，依據《中華人民共和國立法法》的規定，民事基本制度由法律規定。因此，地區立法、地方規章或規范性文件不得違反《民法通則》和《中華人民共和城市房地產管理法的規定》等法律規定，無權對住宅小停車位的產權或物權做出違反上位法的規定。三是現行房地產的法律制度規定土地使用權與上蓋建筑物所有權在轉移時，不能分離，土地使用權發生轉移時，土地使用權與上蓋建筑物所有權的權利主體，即房地產權主體必須一致。由于住宅小區停車位的建筑面積不計算建筑容積率，因此，住宅小區停車位不能按份攤分得到所在地塊的共用土地使用權，不享有獨立的房地產權，其是一項從物，其法律權利歸屬于該地塊計算建筑容積率的房屋單元，即住宅小區停車位的法律權利歸屬于住宅小區全體業主共有。商家售買住宅小區停車位的行為，違反現行法律的強制性規定。四是消費者購買住宅小區的停車位，不能合法擁有停車位的產權或使用權，其支付買賣停車位的金錢，被貪婪般的黑洞所吞噬，而且其與商家共同侵害了住宅小區全體業主的合法權益，要承擔賠償住宅小區停車位共有人經濟損失的法律風險。
那么，在現行法律制度下，買賣住宅小區架空層停車位、地下停車位是否合法和合理，消費者的合法權益是否得到有效的維護，人們不妨根據住宅小區停車位的物權特點和相關的法律制度予以判斷。
一、對未取得《房地產預售許可證》或《房地產證》售賣住宅小區停車位的行為，法律規定房地產管理部門應予查處。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項、第三十七條第一款第（六）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《廣東省房地產開發經營條例》第十八條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，商家預售或現售住宅小區的停車位，應取得停車位的《房地產預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，不得買賣。
法律禁止沒有取得住宅小區停車位《房地產證》，而現售住宅小區停車位的行為。對未取得住宅小區停車位《房地產預售許可證》的違法買賣行為，由縣級以上房地產管理機關責令其停止預售活動，沒收非法所得，并可并處罰款。
二、商家故意隱瞞售賣住宅小區停車位沒有取得《房地產預售許可證》或《房地產證》的真實情況、誘導消費者作出錯誤判斷的，構成民事欺詐。
在買賣住宅小區停車位時，商家通常隱瞞沒有合法預售手續和房地產權利憑證的真相，或自稱其合法出售停車位產權或使用權，誘導消費者購買，誘使消費者作出購買住宅小區停車位產權或使用權的錯誤判斷，簽訂買賣住宅小區停車位合同或把住宅小區停車位與房屋單元捆綁買賣的合同條款，支付價款，從而獲取非法的商業利益。
三、住宅小區停車位是不計算建筑容積率的建筑物，其僅是一項從物，只具有從物的相關法律權利。
依據現行建設規劃設計制度和房地產權登記制度規定，住宅小區架空層停車位、地下停車位的建筑面積均不計算建筑容積率（建筑容積率=建筑面積/土地使用權面積），不能攤分所在地塊的土地使用權，沒有獨立的房地產權，因為房地產權是土地使用權與土地上建筑物所有權合二為一的法律權利，所以住宅小區架空層停車位、地下停車位占有、使用、收益的財產權利及其他的相關法律權利從屬并依附于計算建筑容積率而取得房地產權的房屋建筑物，房屋建筑物的房地產轉移，則停車位的法律權利同轉移。
由此可見，在房地產二級市場上，住宅小區停車位依法不能取得《房地產預售許可證》或《房地產證》。
四、買賣住宅小區停車位，違反了法律有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離的強制性規定。買賣該類停車位的合同或條款無效。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。建設部發布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第二款規定：房地產轉讓時，建筑物、附著物的所有權應當與該建筑物、附著物所占用土地的使用權同時轉讓、不得分割。《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
由此可見，在房地產二級市場上，商家售賣住宅小區架空層停車位、地下停車位的行為及或將住宅小區停車位與房屋單元捆綁出售的合同條款均違反上述法律強制性規定。
對此，消費者可根據法律規定，提請人民法院或仲裁機構依《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規定，確認買賣住宅小區停車位合同或將住宅小區停車位與房屋單元捆綁售賣的合同條款無效。在買賣住宅小區停車位合同或條款被確認為無效的情況下，根據《中華人民共和國合同法》和司法解釋，商家應承擔不超過消費者已付購房款一倍的賠償責任。
五、售賣和買入住宅小區停車位，要承擔侵權損害賠償的法律風險。
由于商家和買入停車位的消費者并不能合法擁有住宅小區停車位的物權，因此，其共同侵害擁有住宅小區停車位財產權共有人的合法權益的結論顯而易見，買入住宅小區停車位的消費者除需向商家支付一筆為數不菲的金錢外，還需與商家一起承擔由此來引發的民事侵權法律責任。
六、住宅小區停車位作為一項財產，其財產權利規范由法律規定，其他下位法不得違反法律的規定。
有關財產設定、取得、轉移等法律制度，是民事基本制度，依據《中華人民共和國立法法》第八條第七項的規定，民事基本制度由法律規定，以圖規避現行的房地產管理法律規定，通過地方立法和規章、或規范性文件重新設定住宅小區停車位財產權利歸屬及界定的行為，違反《立法法》的規定。
地方性法規和規章、規范性文件對住宅小區停車位法律權利保護，不應違反《民法通則》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、行政法規的規定。
謹防買賣停車位的房地產消費陷阱，保護房地產消費者的合法權益是全社會的共同責任，只有商家誠信經營，消費者依法維權，行政機關依法行政、司法公正，侵害房地產消費者合法權益的現象才能得有效遏制。
