[ 王永亮 ]——(2014-2-26) / 已閱4405次
房地產登記機構依據人民法院已生效法律文書所進行的登記在學理上被稱為囑托登記。依據物權法以及《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的規定，房地產登記機構應當嚴格按照法律文書的要求履行登記義務，并相應地取得司法審查豁免的待遇。但實踐中，地方性法規卻又往往對囑托登記設定了條件，賦予了房地產登記機構對“登記與法律文書內容是否一致”的裁量權，從而使囑托登記的最終實現在一定程度上還必須依賴于房地產登記機構的主觀判斷。以上海市為例。《上海市房地產登記條例實施若干規定》第四條規定：“司法機關、行政機關在作出實施財產保全等限制措施決定后向房地產登記機構辦理登記的，登記機構應當在收到有關財產保全等限制措施決定后5個工作日內，與房地產登記冊進行核對。”《上海市房地產登記技術規定（試行）》第7.1.1.1條規定：“人民法院、人民檢察院、紀檢監察機關、公安機關、稅務機關等對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的發生法律效力的文件登記的，有關國家機關應當向登記機構提交下列文件：（一）有關國家機關工作人員的執行公務的身份證明（復印件）；（二）已發生法律效力的對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的文件（原件）。”第3.2.14.3條規定：“申請人不能提交房地產權證書的，登記機構應當核查房地產登記簿記載的原房地產權利人是否與人民法院（仲裁機構）已經發生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書等法律文件認定的原房地產權利人一致。”
無論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規定，均對登記機構的審查義務提出了要求，即登記機構在依據人民法院的法律文書作出登記之前，必須進行合理的審查。但容易引發爭議的是，登記機構判斷“登記與法律文書是否一致”的標準應當如何合理確定呢？如果登記機構的判斷標準隨意性過大，則可能有礙囑托登記的最終實現。
為了更好地說明這一問題，筆者以自己審理過的一起登記案件予以說明。法院執行裁定書上表述的內容為：“將胡某某所有的坐落于大東方路150號401室的房屋轉移登記至郭某某名下”，但登記機構核對后發現，大東方路150號401室登記的權利人并非胡某某，而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責任公司。盡管如此，登記機構還是按照裁定書的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責任公司隨后向法院提起訴訟。登記機構的囑托登記是否符合法律規定呢？審理中即出現了兩種意見：第一種意見認為，登記簿上大東方路150號401室房屋的權利人是大華有限責任公司，而法院裁定書上寫的是將“胡某某所有的”大東方路150號401室房屋進行轉移登記，明顯屬于“登記與法律文書內容不一致”。第二種意見認為，在登記簿與生效法律文書就權利人的認定不一致時，房屋的真正權利人應當以生效的法律文書為準。房屋門牌號明確，則唯一性可以確定，登記機構對于房屋的權屬并沒有審查的義務。因此，登記行為符合司法審查豁免的條件，法院不應當受理。筆者贊同第二種意見，法院最終也按照第二種意見作出了處理。
通過此案，筆者希望強調的是，登記機構對法律文書應當僅作形式審查。審查的關鍵在于法律文書的可執行性，即法律文書所載明的內容按照現有的登記條件是否可以實現。只要客觀上具備可執行性，登記機構即應當予以登記。筆者認為，囑托登記的可執行性取決于以下三項內容：不動產四至、登記類型以及法律文書確定的登記權利人。只要不動產四至、登記類型以及法律文書確定的登記權利人明確，則囑托登記即具有可執行性，登記機構即應無條件執行生效法律文書的內容。至于房地產所有權認定等問題，則不應納入登記機構的審查范圍，登記機構不必也不應進行審查。
（作者單位：上海市金山區人民法院）
