[ 高洪良 ]——(2013-10-29) / 已閱5871次
物權(quán)法第15條確定了物權(quán)變動與原因相區(qū)分的原則,與此同時,擔保法第41條所規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”即不再適用。我國物權(quán)法對于不動產(chǎn)抵押采取登記生效主義立法模式,而對動產(chǎn)抵押則采取登記對抗主義的立法模式。然而在實踐生活中,有大量抵押物未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押合同存在,債權(quán)人如以此抵押合同向抵押人主張權(quán)利,在理論和實務上有如下問題需要厘清。
不動產(chǎn)抵押合同與抵押權(quán)登記的關(guān)系
欲正確理解不動產(chǎn)抵押合同與抵押權(quán)登記的關(guān)系,應當從區(qū)分原則入手。其基本含義可以歸納為二點:其一,物權(quán)變動的基礎關(guān)系即原因行為、債權(quán)合同的成立,應當按照該行為成立的自身要件予以判斷,而不能以物權(quán)變動是否成就作為判斷標準；其二,物權(quán)變動必須以動產(chǎn)的交付與不動產(chǎn)登記為必要條件,而不能認為基礎關(guān)系或原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動的效果。根據(jù)該原則,不動產(chǎn)抵押合同是從合同,是抵押權(quán)成立原因和基礎行為,是必要條件。當事人雙方訂立了不動產(chǎn)抵押合同,種種原因決定未必進行登記,因此有了抵押合同不一定產(chǎn)生抵押權(quán)。反過來看,對不動產(chǎn)進行了登記,設定了抵押權(quán),一定有抵押合同的存在,此時則不以抵押合同的書面性為限。
按照上述理解,不動產(chǎn)抵押合同與抵押權(quán)登記之間應當存在下述關(guān)系樣態(tài):一,合同生效并進行了登記,抵押權(quán)產(chǎn)生；二,合同生效但未登記；三,合同不成立且未登記；四,合同生效并進行登記后,合同被確認無效；五,合同生效后未經(jīng)登記被確認無效；六,合同生效并進行登記后,合同解除；七,合同生效后未經(jīng)登記,合同解除。
債權(quán)人就抵押合同所主張權(quán)利的性質(zhì)
針對抵押物未經(jīng)登記的不動產(chǎn)抵押合同,當主債務人不履行合同義務時,債權(quán)人往往將主債務人和抵押人一并起訴,以主合同和抵押合同主張權(quán)利,既要求主債務人履行債務,又要求處分抵押物以優(yōu)先受償債務,達到與實現(xiàn)抵押權(quán)相同的法律效果。此時,如果將債權(quán)人的請求理解為實現(xiàn)抵押權(quán)的話,按照物權(quán)法的規(guī)定,未辦理登記,抵押權(quán)不成立,則債權(quán)人欲實現(xiàn)抵押權(quán)只能先請求抵押人協(xié)助其辦理登記。在債權(quán)人的請求中,既有債務人履行債務的給付請求,又有抵押人協(xié)助登記的行為給付請求。在司法實踐中一般有二種處理方式,一是判令債務人履行債務的同時,協(xié)助債權(quán)人辦理登記,另外則是告知債權(quán)人擇一請求起訴,二者不能合并。無論哪一種解決方式,均無法一次性實現(xiàn)訂立抵押合同的目的——即當債務人逾期不履行債務時,處分抵押物從而優(yōu)先受償。如果設定抵押的目的必須通過二次訴訟來實現(xiàn)的話,如此低下的效率想必與當事人發(fā)生交易時的初衷是大為悖離的。
筆者認為,抵押合同是一種債權(quán)文書,因主債務人不履行主債務,債權(quán)人的上述請求權(quán)應為基于債權(quán)合同的請求權(quán)。其一為請求協(xié)助登記的請求權(quán)；其二為要求抵押人處分抵押物以優(yōu)先受償?shù)恼埱髾?quán)；其三如果不能處分抵押物則有要求抵押人承擔因抵押權(quán)不成立賠償損失的違約責任。由于第一種請求權(quán)對于債權(quán)的實現(xiàn)多了一道程序,所以債權(quán)人在實務中一般不行使。因此,債權(quán)人就抵押合同直接主張抵押人承擔繼續(xù)履行、賠償損失等法律責任的情形尤為多見。
不動產(chǎn)抵押人應承擔的法律責任
在抵押物上不存其他物權(quán)時,抵押人仍應按照抵押合同的約定承擔繼續(xù)履行的違約責任,處分抵押物并就所得價款優(yōu)先向債權(quán)人為清償。當?shù)盅何锷弦言O定其他物權(quán)時,抵押人則須向債權(quán)人承擔,賠償債權(quán)人因債務人不履行債務且不能處分抵押物而導致的損失。
以上討論的情形是抵押合同有效情況下抵押人的法律責任,那么當?shù)盅汉贤怀闪ⅰo效或解除后抵押人又承擔何種法律責任呢?由于這三種情形的法律后果均導致?lián)p害賠償責任的產(chǎn)生,因此,上述擔保法司法解釋的第7、8條中,區(qū)分債權(quán)人、債務人和擔保人的過錯而規(guī)定的損害賠償責任可資參考。但應當明確的是,抵押人對于抵押合同不成立有過錯,應當承擔的是締約過失責任。
在司法實踐中,最有爭議者在于抵押合同無效后抵押人所應承擔的法律責任。擔保法司法解釋中區(qū)分了債權(quán)人、債務人和抵押人對于導致抵押合同無效的過錯程度,三者在此基礎之上承擔不同的民事責任。但是,這種處理方式顯然忽略了因債務人、抵押人自身過錯而導致?lián)：贤瑹o效的情形,債權(quán)人不能得到有效清償?shù)暮蠊?這種后果實際是與當事人訂立抵押合同的目的相違背的。
綜上,債權(quán)人就未進行登記的不動產(chǎn)抵押合同主張權(quán)利,應有如下要點:一,合同有效,合同約定的標的物之上未設立其他物權(quán)的,抵押人承擔處分抵押物優(yōu)先清償債務的違約責任；二,合同有效,合同約定的標的物之上已設立其他物權(quán)的,抵押人向債權(quán)人承擔損害賠償責任；三,合同不成立,抵押人向債權(quán)人承擔締約過失責任；四,合同解除的,抵押人參照上述1、2點向債權(quán)人承擔擔保責任；五,合同無效,抵押人按照與債權(quán)人、債務人的過錯程度向債權(quán)人承擔損害賠償責任,但應受到最高人民法院法釋(2000)44號、關(guān)于適用擔保法的司法解釋第7、8條的限制。
