[ 危先平 ]——(2013-3-1) / 已閱4640次
案情
1992年，原住江西省瑞金市黃柏鄉瑞蘭村興村小組的鐘益輝在縣城購買了房屋居住（其本人仍為農村戶口），便將農村的房屋出售給本村村民鐘小華。雙方簽訂了房屋買賣合同，約定鐘益輝將位于瑞蘭村興村的自建房屋四間賣予鐘小華名下為業，房價款7100元于簽訂協議的當日付清。同時，還寫明對房屋門口原由鐘益輝承包經營的一口水塘由買方鐘小華經營。另一口在沙嶺的水塘，口頭約定也由買方經營。協議簽訂后，鐘小華對房屋進行了改建，并對門口水塘靠近房屋部分填埋修成為道路，另一部分則種上了臍橙。對沙嶺水塘鐘小華則轉包給了同村村民鐘水發經營。2011年5月，鐘益輝以鐘小華擅自改變門口水塘的用途，未經其同意將沙嶺水塘的經營權轉包給他人為由，向法院起訴，要求收回兩口水塘的承包經營權。
裁判
江西省瑞金市人民法院經審理認為，原、被告雙方簽訂合同后，房屋已交付，房款已付清，故可認定協議成立并已生效。原告以協議及口頭的形式分別將兩口水塘的經營權流轉給被告，雙方并未明確流轉期限，故本案土地轉包合同應為不定期合同。被告在取得經營權后，在未征得原承包戶同意的情況下，將門口水塘改變用途及將沙嶺水塘轉包給他人經營均系違約行為。基于土地經營權流轉合同為不定期，被告又存在違約行為，故原告有權解除門口水塘及沙嶺水塘的土地流轉合同，對其要求判決被告返還兩口水塘經營權的請求應予以支持。法院判決：原告對門口水塘、沙嶺水塘均享有土地承包經營權；解除原告與被告之間的土地經營權流轉合同關系，第三人鐘水發應在本判決生效后三十日內將沙嶺水塘返還給原告經營，被告鐘小華在下一個適合臍橙移植的季節結束前將臍橙移種他處并將門口水塘返還給原告經營。
被告鐘小華不服一審判決，提起上訴。
江西省贛州市中級人民法院經審理認為，合同核心內容是買賣房屋，盡管也約定了門口水塘由鐘小華經營，但沒有約定將門口水塘轉讓。土地承包經營權轉讓是一次性將承包經營權這一用益物權轉讓給受讓人的一種流轉方式，是一種不能回轉的流轉形式。土地承包經營權的轉讓應當采用較為嚴謹的方式，即采用書面合同的形式明確，沒有書面合同或合同約定不清的，不能推定有土地承包經營權轉讓之意。從維護農村土地承包的穩定性出發，應作有利于原承包戶的理解，即不認為長期經營即是轉讓，而作不定期合同認定。法院判決：駁回上訴，維持原判。
評析
1.原承包經營戶遷入小城鎮居住是否喪失承包經營權資格
鐘益輝全家的戶口除其本人外，在1992年就遷入瑞金市區并轉為非農業戶口，但瑞金是縣級市，縣城還屬小城鎮。根據農村土地承包法第二十六條的規定：“承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。”所以，對原承包地他仍有權保留。反之，如果其全家遷入的是設區的市，并轉為非農業戶口的，則應將承包的土地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的土地。
2.關于土地流轉的方式
本案爭議雙方于1992年簽訂房屋買賣合同時，曾對門口水塘約定由鐘小華經營，但沒有約定是轉讓給其經營，還是轉包給其經營，是臨時經營還是長期經營，容易使人產生歧義。農村土地承包法第三十七條規定：“土地承包權采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉，當事人雙方應簽訂書面合同。采用轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；采用轉包、出租、互換或其他方式流轉的應當報發包方備案。”因此，沒有簽訂書面合同或合同約定不明的，不能認定為有土地承包經營權轉讓的意思表示。本案雙方雖在合同中約定門口水塘由購買方經營，至今已達二十年之久，但不能據此認定長期經營即是轉讓。最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條規定：“當事人對轉包、出租地流轉期限沒有約定或者約定不明的，參照合同法第二百三十二條規定處理。除當事人另有約定或者屬于林地承包經營外，承包地交回的時間應當在農作物收獲期結束后或者下一耕種期開始前。”對本案歧義，應作有利于原承包戶的理解，即認定為不定期轉包合同。原承包戶要求收回承包地，可視為終止不定期合同，因此，其請求獲得法院的支持。
本案案號：（2011）瑞民一初字第355號，（2012）贛中民一終字第14號
（作者單位：江西省瑞金市人民法院）
