[ 仇少明 ]——(2013-1-16) / 已閱13050次
同時，房產交付確認書將合同約定的交房日期與實際交房日期對應起來，防止出租方過早或遲延交房而影響承租方的原有計劃及工作安排，也確保出租方如約履行交房條款以及承租方能正常按約接收房產。從固定書面證據的角度而言，作用較大，不容忽視。
4. 遲延交房或未交房的違約責任。
對于出租方未交房或未按合同約定交房時所應承擔的違約責任條款，對承租方而言，是極其關鍵的保底性約定，對于彌補經濟損失、撫平心靈傷口具有極其重要的作用。
筆者對此建議分兩步走，一是遲延交房時的處理，二是承租方忍無可忍而解約時的處理。
（1） 關于遲延交房的違約責任。對于每遲延一日交房，出租方應承擔多少違約金，由當事人協商即可。從形式而言，可以是比例式，也可以是金額式。
比例式，顧名思義就是采取百分比或倍數的形式來表示，例如30%或兩倍等，但是計算基數一定要明了。對于抽成類計租模式的房產租賃，切忌使用“首年（或上/當年度）租金（或月/日租金）”作為計算基數，這是個邏輯問題，抽成必定與營業額或利潤相關，在實際經營尚未進行的情況下，抽成是無法發生的，當計算基數不存在或不明了時，依此計算的違約金也是個未知數。
金額式，也就是直接寫明多少錢，非常清晰，但是建議承租方在結合當地市場情況及自身商業經營現狀后合理設計該金額，比如是約定每日人民幣100元還是1000元。
當然，有時由于出租方的強勢或者考慮雙方的合作關系，從遲延交付第一日到開始計算違約金之間會有一個寬限期，出租方在該寬限期內交房的，則不視為違約。對此，建議承租方做綜合考量，分析該寬限期的長短是否合理以及對己是否弊大于利。
（2） 未交房而解約的違約責任。對于出租方遲延交房超過某個時間段時，承租方有權選擇提前終止租賃合同，且保留追究由此所引起損失的一切權利（或約定一個解約違約金的數額）。此點毋庸置疑。承租方付出了人力、物力、財力，在覓尋、聯系、談判及簽約后，卻不能在約定時間獲得心儀房產的使用權，時間成本、實際損失無可估量，心理傷害也無法預期。對于超過多長時間承租方有權解約呢？這個可由當事人協商后確定，但一般不宜超過三個月。
第二，租金及支付方式。
談到租金，或者直白一點就是“錢”，出租方讓渡房產使用權后獲此收益，承租方支付此對價后獲得房產使用權，當然會觸動當事人的每一根神經。涉及租金的要點，一般會考慮何時支付、支付多少、如何支付、發票的提供等問題。
1. 支付時間。
目前房產租賃市場上，租金的支付周期可分為年付、季付和月付。一般情況下，筆者不建議采用年付的方式，因為涉及金額較多、時間過長，一旦發生爭議可能產生的損失也較大，因此采用月付或季付的方式較為穩妥。
對于月付，大家都比較熟悉，一般就是“每月X日前”或“每月開始后第X個工作日前”支付租金，但有一點需特別注意的是，如果是抽成計租，則當期應付租金是“上月”租金而非“當月”租金，以確保租金的支付時間與支付方式相一致。
關于季付，筆者經常遇到客戶約定成“每季度10日前付租”，這究竟是每季度的哪一個月支付呢？是首月、第二個月還是末月？此應當明確。與月付一樣，如果是抽成計租，則當期應付租金是“上季度”租金而非“當季度”租金。
另外，為防止逢法定節假日，某些銀行不營業或單位放假的情況，建議約定“付租日期如遇法定節假日，承租方可在法定節假日后第三個工作日向出租方履行租金支付義務”。
2. 支付金額。
一般情況下，對于租金數額本身不太容易出錯，但如果不是用直接的數額來表示，而是需要描述加計算時，在語言表述方面經常出現前后詞不達意而不知所云，甚至最終導致出現不同理解而發生當事人采用不同的計租方式。
例如，“雙方約定，每年租金應按如下方式計租：承租方使用租賃房產經營所得的年營業額在人民幣100萬元以下時，按10%抽成計租；年營業額在人民幣100萬至200萬元時，按12%抽成計租”。該約定有兩處存疑，第一，當營業額正好為100萬時，是適用10%還是12%？第二，當營業額超過200萬時，適用什么比例？因此，針對抽成計租類約定，建議承租方務必注意，計算基數不要出現斷檔或遺漏，比如上述約定可調整為“雙方約定，每年租金應按如下方式計租：承租方使用租賃房產經營所得的年營業額在人民幣100萬元以下時（含100萬），按10%抽成計租；年營業額在人民幣100萬至200萬元時，按12%抽成計租；年營業額在人民幣200萬元以上時（含200萬），按14%抽成計租”。
3. 支付方式。
付租一般采用銀行轉賬的方式，對于出租方的收款銀行賬號，務必核實收款單位（戶名）的名稱是否與出租方的全稱相一致，且出租方若要變更合同約定的銀行賬號時，必須提前XX天書面告知承租方，口頭告知無效。
4. 發票提供。
建議承租方關注出租方提供發票的種類及日期，并在合同中明確約定。同時，建議采用先發票后付租的模式，并約定承租方在面對出租方違反合同相關約定時享有暫扣租金的權利（即承租方有權延遲付租而不被視為違約，直至出租方按合同約定或承租方要求糾正違約行為時止）。
5. 其他期限的付租問題。
其他期限，主要是指一些正常計租期限以外的時間段。比如承租方考慮到經營幾年后想再對房產進行裝修改造，會提前與出租方約定好，屆時出租方應給予承租方XX天的免租期，該期間內承租方可免費使用房產而無需付租。那么問題就來了，如果承租方沒有在這XX天內完成裝修改造，超過這XX天以后的期限因仍在裝修改造，如果直接按原約定付租，實際上對承租方很不利，因此該階段的租金計算應另行特別約定。
筆者曾就此與一客戶溝通，該客戶采納筆者的建議后，在合同中專門進行了約定，并認為自己約定的內容很有道理，沾沾自喜后覺得不夠，于是拿來與筆者一起分享。乍一看，該約定的確解決了其他期限與租金特殊計算的對應問題，但是細察起來，邏輯上還是有地方需要改進的。
請看：“出租方同意在承租方使用租賃房產5年后，提供30天免租期供承租方用于裝修改造，該30天內承租方無需支付租金；超過30天的，承租方裝修改造期間的租金應依據XX標準計算”。
其實，上述約定有被理解為如下意思的可能：出租方可給承租方30天的裝修免租期，但是如果承租方裝修超過這30天免租期尚未完成，則適用后半句的約定，即裝修改造整個期間的租金都要按XX標準計算，而不是承租方想要的結果，即30天免租，超過30天的后面的裝修改造天數按XX標準計算。其實，這個約定錯在一個標點符號——逗號。挪動該逗號后，后半句的表述應為“超過30天的承租方裝修改造期間的租金，應依據XX標準計算”。這真是差之毫厘失之千里啊！
另外，針對出租方所提供的設備設施、場地出現非因承租方原因所致的毀損、故障而不能正常使用時，以及出租方對其所提供的設備設施、場地進行維修、維護或擴建導致承租方不能正常使用時，這段時間的租金是免付還是減付，承租方最好提前考慮并明確約定。
第三，相關租賃費用。
主要是指除租金以外的承租方需承擔的其他費用，比如水電費、電話費、采暖費等。原則上這些費用應據實結算，不建議采用分攤的形式，因為如果分攤，則費用將會與入住率有關；如果出租方堅持使用分攤的形式，建議務必明確分攤的上限（此可根據使用面積與入住率來確定）。
另外，對于北方地區的房產租賃，采暖費是必須要考慮的。鑒于北方供暖期一般是10月底到11月初開始，至次年3、4月份結束（內蒙古、哈爾濱會晚一些），如果進場時間不是早于供暖期的開始日或晚于結束日，就會涉及到采暖費的支付。建議按實際使用時間來計算并承擔，比如于次年1月份進場開始裝修（讀者也許會認為這么冷的天怎么可以裝修呢，不要忘了室內溫度是可以裝修的，即使做外墻和室外臺階，用防凍水泥也是可以實現的），此時才開始使用租賃房產內的供暖，供暖期已過大半，如果不分情況地支付采暖費，實際對承租方是不公平的，因為根本沒有享受到那么久的供暖時間。
因此，對于相關租賃費用的明確約定，有利于避免出租方要求承租方承擔或分擔不必要或不合理的各種名目的費用，引致不必要的爭議。
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