[ 俞云鶴 ]——(2012-11-1) / 已閱11022次
六、《業主大會議亊規則》示范文本第三十一條：業主委員會任期屆滿前兩個月，應當書面報告物業所在地房地產管理部門，積極配合做好換屆選舉工作。
建議修改為：業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。
法律依據：
《規定》第二十四條：業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。
修改理由：
作為上海市地方性法規的《規定》的第二十四條明確規定“業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處”，而不是“應當書面報告物業所在地房地產管理部門”。因此，示范文本第三十一條必須進行相應修改。
七、《管理規約》示范文本序言：為了維護______（以下簡稱“物業”）全體業主、使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，規范物業服務企業變更以及業主委員會依法有序換屆改選，……。
修改意見：刪除“以及業主委員會依法有序換屆改選”。
修改理由：
１、《管理規約》示范文本在序言中，雖然寫明制定本規約的目的包括規范“業主委員會依法有序換屆改選”，但是查遍《管理規約》示范文本全部條款，卻查不到任何有關“業主委員會依法有序換屆改選”的內容。
２、事實上，關于“業主委員會依法有序換屆改選”的規范，已在《業主大會議亊規則》示范文本中予以詳細規定。《管理規約》示范文本不將“業主委員會依法有序換屆改選”的規范作為其內容，是正確的。因此，《管理規約》示范文本的序言，將“業主委員會依法有序換屆改選”作為制定管理規約的目的之一，是不妥的。
八、《管理規約》示范文本第十二條：業主未按規定交付物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交付，業主逾期仍不交付的，業主委員會或其委托的物業服務企業可以在物業管理區域內公布物業管理服務費收交繳情況，并注明欠交費用的業主室號進行催討；仍不交付的，業主大會或其委托的物業服務企業可以向物業所在地人民法院起訴。
修改意見：刪除“業主大會或其委托的”文字。
法律依據：
《物業管理條例》第六十七條：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
《規定》第四十五條第三款：業主應當根據物業服務合同約定，按時交納物業服務費；業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納；物業服務企業可以依法向人民法院起訴。
修改理由：
《管理規約》示范文本應當符合法律法規的規定，包括符合上海市地方性法規的規定。國務院頒發的行政法規《物業管理條例》和上海市地方性法規《規定》都明確規定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會有權督促其交納，但沒有規定業主委員會有提起訴訟的權利；但明確規定物業服務企業有權依法向人民法院起訴。因此，《管理規約》示范文本第十二條應作相應修改，刪除“業主大會或其委托的”文字，以符合法律法規的規定。
九、《管理規約》示范文本第二十一條：業主違反本規約的約定，業主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。
《專項維修資金管理規約》示范文本第九條：業主違反本規約的約定，業主委員會有權責令行為人改正，拒不改正的，業主委員會可以向人民法院提起訴訟。
建議均修改為：業主、使用人違反本規約應當承擔相應的民事責任。對違反規約的，業主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業主委員會可以在物業管理區域內就相關情況予以公示；相關業主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》第八十三條：業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
《規定》第七十一條：業主、使用人違反管理規約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業主委員會可以在物業管理區域內就相關情況予以公示；相關業主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
修改理由：
示范文本應當符合法律法規的規定。全國人大通過的《中華人民共和國物權法》和上海市地方性法規《規定》都明確規定，行為人違反管理規約的，業主委員會有權責令其改正，但只有因行為人違反本規約而受到侵害的相關業主，有權依法向人民法院提起訴訟。因此，應當對《管理規約》示范文本第二十一條和《專項維修資金管理規約》示范文本第九條作相應修改，完全引用《規定》第七十一條的表述，以符合法律法規的規定。
(2012年11月1日)
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