[ 錢貴 ]——(2012-10-25) / 已閱7796次
簡述土地使用權的出讓
北安市人民法院 錢 貴
土地所有制劃分為土地公有制和土地私有制兩大類。根據我國《憲法》第十條、《土地管理法》第二條規定，我國被告土地的社會主義公有制，具體表現為國家所有制和集體所有制兩種形式。
土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國家將國有土地使用權出讓給土地使用者，就是國家作為國有土地所有權人將其所有權權能中的使用權分離出來讓與給土地使用者的一種權利轉移方式，其實質是國家行使的對國有土地財產的處分權。土附表毛利通過出讓方式取得的土地使用權，就是出讓土地使用權，其一經設定即成為一種物權，在土地使用權存續期間，土地使用者在設定的權利范圍內，不僅享有對土地的實際占有友，而且還享有對土地的使用、轉讓、抵押等民事權利，其他任何人不得非法干預。土地使用權出讓具有以下特征：
1.土地使用權出讓的主體和標的物具有特定性。依據現行《城市房地產管理法》第七條之規定，出讓行為的主體只能是國家，出讓行為的標的物也只限于國有土地使用權。對農民集體所有土地的使用權，依照《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。《城市房地產管理法》第八條明確規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。對城市規劃區以外的集體所有土地，依據《土地管理法》第五章關于建設用地的有關規定，因建設需要占有使用土地的，必須依法申請使用國有土地，涉及家用地轉為建設用地的，應當辦理家用地轉用審批手續。據此，城市規劃區外的集體所有土地未經依法征收轉為國有土地的，不得出讓。
2.土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權的分享為基礎，是以創設土地使用權這一用益物權為目的。土地使用權出讓事實一經發生，國有土地所有權與使用權即行分離，土地使用權成為一種獨立的用益物權，土地使用者直接對土地享有占有、使用、收益、處分的權利。
3.土地使用權的出讓具有有償性和有期限性。《房地產管理法》第三條明確規定，國家依法被告國有土地有償、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者對土地享有的權利，受到出讓年限的限制，最高限由國條院規定；按照國務院1990年以55號令發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定，土地使用權出讓的最高年限按土地出讓用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。其有償性表現在土地使用者通過出讓取得一定年限內的土地使用權，必須向國家支付土地使用權出讓金為代價，出讓金的本質是土地所有者以其享有的土地所有權取得的土地經濟利益，是一定年限內的地租。土地使用權出讓金的構成除一定年限的地租外，還包括土地出讓前國家對開發成本及有關的征地拆遷補償安置等費用。
4.出讓土地使用者行使權利效力的有限性。根據《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》之規定，城市的土地屬于國家所有，國家按照所有權與使用權分離的原則，對城鎮國有土地使用權被告出讓、轉讓制度，國有土地使用權的出讓，只是土地使用者向國家支付土地使用權出讓金而取得對土地的一定程度的占有、使用、收益和處分的民事權利。出讓土地的使用者，對出讓使用權的土地范圍內的地下資源、埋藏物和市政公用設施等，不因其享有土地使用權而享有權利。
