[ 王永亮 ]——(2012-10-24) / 已閱5064次
關(guān)于房地產(chǎn)登記信息查閱權(quán)的主體范圍，世界各國(guó)主要存在三種做法：一是對(duì)登記簿的查閱沒有限制，只要是在登記機(jī)構(gòu)的上班時(shí)間，任何人對(duì)于登記簿的任何內(nèi)容都可以自由閱讀、復(fù)制、摘錄；二是允許公眾向登記機(jī)構(gòu)提出請(qǐng)求，要求登記機(jī)構(gòu)告知有關(guān)某土地的權(quán)利狀況的信息或要求登記機(jī)構(gòu)就某土地的權(quán)利狀況出具證明，但是不允許公眾自行閱覽登記簿；三是僅允許有利害關(guān)系的人查閱登記簿，對(duì)于沒有利害關(guān)系的人則不允許查閱。我國(guó)物權(quán)法采取了第三種模式。
物權(quán)法第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”由此，物權(quán)法將查閱權(quán)主體界定為兩類：權(quán)利人和利害關(guān)系人。權(quán)利人是對(duì)登記的房地產(chǎn)享有所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，這類人員的身份通常已經(jīng)通過(guò)登記或者裁判文書確定下來(lái)，與登記信息之間有著顯而易見的聯(lián)系，其利用信息的必要性和正當(dāng)性能夠得到保障，因此權(quán)利人可以查閱相關(guān)登記項(xiàng)下的所有登記資料通常是沒有爭(zhēng)議的，《土地登記資料公開查閱辦法》以及《房屋權(quán)屬登記信息查閱暫行辦法》均體現(xiàn)了這樣的立法精神。實(shí)踐當(dāng)中的難點(diǎn)在于對(duì)利害關(guān)系人查閱登記信息的把握。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放得過(guò)寬，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)登記信息被濫用；認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放得過(guò)窄，房地產(chǎn)登記信息又得不到有效的利用，難以對(duì)房地產(chǎn)交易起到推動(dòng)作用。對(duì)此，筆者認(rèn)為，對(duì)利害關(guān)系人的認(rèn)定要做到“寬嚴(yán)相濟(jì)”，必須從利益的真實(shí)性和利益的相關(guān)性兩個(gè)方面進(jìn)行把握。
利益的真實(shí)性解決申請(qǐng)人是否具備查閱權(quán)的問題。申請(qǐng)人要獲得他人的房地產(chǎn)登記信息，就必須向登記機(jī)構(gòu)證明自己具有合法的利用目的。比如，潛在購(gòu)房者要購(gòu)買相關(guān)的房地產(chǎn)、潛在債權(quán)人要接受相關(guān)房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保或者潛在承租人要租賃相關(guān)的房地產(chǎn)等等。在取得房地產(chǎn)登記信息之前，由于交易風(fēng)險(xiǎn)不能確定，潛在購(gòu)房者、潛在債權(quán)人以及潛在承租人通常是不會(huì)與房地產(chǎn)所有人簽訂相關(guān)合同的；而不簽訂合同，潛在購(gòu)房者、潛在債權(quán)人以及潛在承租人又很難向登記機(jī)構(gòu)證明進(jìn)行房地產(chǎn)登記信息查閱的正當(dāng)目的。這在實(shí)踐當(dāng)中似乎形成了一種“先有雞還是先有蛋”的怪圈。對(duì)于這個(gè)問題，筆者認(rèn)為可以從合同內(nèi)容的設(shè)計(jì)上加以解決。當(dāng)事人可以首先草擬預(yù)備合同或者直接將房地產(chǎn)信息的查閱核實(shí)作為合同生效的條件，這樣就兼顧了查閱人的知情權(quán)與房地產(chǎn)權(quán)利人的信息隱私權(quán)。
利益的相關(guān)性解決申請(qǐng)人查閱信息的范圍。在確定了申請(qǐng)人具有真實(shí)利益而賦予其查閱權(quán)后，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步根據(jù)利益的相關(guān)性決定申請(qǐng)人查閱信息的范圍。不同類型的利害關(guān)系人對(duì)信息的需求實(shí)際上并不完全相同，承租人更多地關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)的使用價(jià)值，債權(quán)人則更多地關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)的交換價(jià)值。有鑒于此，筆者認(rèn)為，在條件成熟的情況下，查閱權(quán)主體范圍應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步劃分，明確規(guī)定某些特定的信息只能由特定類型的利害關(guān)系人查閱，以使得提供的查閱信息不超出申請(qǐng)人正當(dāng)需要的范圍。比如，由于抵押權(quán)的排他性，抵押權(quán)人的利益通常僅僅受到順位在前的其他抵押登記行為的影響，順位在后的抵押登記行為對(duì)抵押順位在前的抵押權(quán)人通常并無(wú)影響。因此，當(dāng)接受房地產(chǎn)作為擔(dān)保物的債權(quán)人要求查閱房地產(chǎn)登記簿時(shí)，即應(yīng)當(dāng)只允許其查閱抵押順位在前的抵押登記行為，而不允許其查閱抵押順位在后的登記行為，除非該債權(quán)人能夠說(shuō)明正當(dāng)?shù)睦碛伞Ｍ恚?dāng)承租人要求查閱房地產(chǎn)登記信息時(shí)，抵押權(quán)登記中債權(quán)人的詳細(xì)名稱等信息與承租人的租賃權(quán)行使并無(wú)明顯關(guān)聯(lián)，房屋登記機(jī)構(gòu)原則上不應(yīng)提供。
（作者系華東政法大學(xué)博士研究生）
