[ 翁華強 ]——(2012-9-25) / 已閱13219次
不動產(chǎn)交易中產(chǎn)生的契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。《契稅暫行條例》第二條規(guī)定“ 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(一)國有土地使用權(quán)出讓；(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；(三)房屋買賣；(四)房屋贈與；(五)房屋交換。”由于在保障性住房融資租賃期間，房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至出租方，租賃到期后如再發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將會出現(xiàn)兩次需要繳納契稅的情況，并且在持有保障房期間，也產(chǎn)生需要繳納房產(chǎn)稅問題。
根據(jù)財政部、國家稅務《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（總局財稅[2008]24）號規(guī)定：“（一）對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。（五）對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房，經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。”由于融資租賃的出租人也是需要先向開發(fā)商購買，轉(zhuǎn)移了房屋所有權(quán)，在租賃期屆滿進行房屋處置時，即再次將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人國有保障性住房運營管理機構(gòu)或者終端住戶，出租人在整個融資租賃過程中對于房屋所有權(quán)只應當認為是“代持”過程。所以，融資租賃的出租人應當比照該通知中的“經(jīng)營管理單位”進行免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅，以減少融資租賃成本。
（2）貼花稅
國家稅務局《關于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國稅地字[1988]第030號)第四條的規(guī)定：“銀行及其金融機構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務，是一種以融物方式達到融資目的的業(yè)務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。”該規(guī)定也就是說，在融資租賃期間，資產(chǎn)的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，融資租賃房產(chǎn)合同不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，只作為借款合同。因此，這將在法律上產(chǎn)生融資租賃合同性質(zhì)的沖突，造成涉及進行保障性住房建設的融資租賃公司在適用稅收上的矛盾。
四、完善融資租賃的法律定位，發(fā)揮其在保障性住房建設中的重要作用
目前，在發(fā)達國家被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”的融資租賃業(yè)，在我國的發(fā)展還處于起始階段，基本上還未進入到房地產(chǎn)領域，也包括保障性住房的建設中。但正如REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）對房地產(chǎn)業(yè)融資的重要意義一樣，誰都無法否認其參與到保障性住房建設中的重要作用。但是由于目前我國還未專門出臺《融資租賃法》，并且現(xiàn)行的法律、法規(guī)對于融資租賃業(yè)進入到保障性住房建設中還缺乏足夠的法律支持，在實務操作中也沒有相應足夠的法律保障。
本文只是對于融資租賃進入到保障性住房建設，做一個初步的法律構(gòu)想和探討，以求得拋磚引玉之作用，其中還缺乏詳細、充實的論證。筆者也希望政府相關部門能夠?qū)τ诒Ｕ闲宰》康娜谫Y租賃進行翔實的研究，制定出法律、稅收、財務等方面的政策，讓融資租賃能夠為我國保障性住房建設目標的順利完成做出貢獻。
2011-11-10
（作者單位：上海金鉆律師事務所，E-mail:whq_sh@126.com）
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