[ 田少紅 ]——(2012-9-19) / 已閱5106次
在物權(quán)法時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度作為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，給法院民事執(zhí)行工作帶來(lái)了一定影響。下面筆者從司法實(shí)踐者的角度，通過(guò)房產(chǎn)案例對(duì)預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)在法院執(zhí)行工作中的處理進(jìn)行探析。
案情：甲、乙、丙、丁四人存在以下關(guān)系，甲欠乙200萬(wàn)元，丙欠丁100萬(wàn)元，甲將自有商品房F一套轉(zhuǎn)讓給丙，價(jià)格為360萬(wàn)元，已支付首期款120萬(wàn)元，并已辦理預(yù)告登記。甲、丙二人欠款到期均無(wú)力還債，先后被乙、丁分別訴至法院請(qǐng)求強(qiáng)制執(zhí)行商品房F抵債。本案中，對(duì)商品房F可否作為被執(zhí)行人甲或丙的執(zhí)行標(biāo)的存在不同意見(jiàn)。有意見(jiàn)認(rèn)為，F(xiàn)不能作為甲的執(zhí)行標(biāo)的，因?yàn)镕已辦理了預(yù)告登記，但可以作為丙的執(zhí)行標(biāo)的。也有意見(jiàn)認(rèn)為，F(xiàn)不能作為丙的執(zhí)行標(biāo)的，因?yàn)镕仍然屬于甲所有，丙并未取得所有權(quán)，相反，F(xiàn)可以作為甲的執(zhí)行標(biāo)的。
在此，筆者拋開案件的其他情節(jié)不論，僅就以預(yù)告登記后的商品房F為執(zhí)行標(biāo)的，被執(zhí)行人分別為商品房的預(yù)告登記義務(wù)人甲和預(yù)告登記權(quán)利人丙的執(zhí)行情況進(jìn)行探析。
第一種情況：被執(zhí)行人為商品房F的預(yù)告登記義務(wù)人甲。
由于被執(zhí)行人是預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，對(duì)于已登記在其名下的房產(chǎn)，即使已辦理了預(yù)告登記，也并未改變房產(chǎn)的權(quán)屬，只是使所有權(quán)人或者使用權(quán)人的處分權(quán)受到特定限制。預(yù)告登記權(quán)利人也沒(méi)有取得實(shí)際的物權(quán)，其享有的仍然是一種債權(quán)。因此，法院可以對(duì)被執(zhí)行人所有的已辦理了預(yù)告登記的房產(chǎn)進(jìn)行查封，為下一步執(zhí)行做準(zhǔn)備。但是，此時(shí)，法院仍然不能對(duì)商品房F采取進(jìn)行拍賣、變賣等執(zhí)行措施。理由依據(jù)是物權(quán)法第二十條第一款，即“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”既然該商品房F已辦理了預(yù)告登記，就必須給預(yù)告登記權(quán)利人丙在規(guī)定的期間內(nèi)的選擇權(quán)利，否則，物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定就如同虛設(shè)。同時(shí)，根據(jù)物權(quán)法第二十條第二款“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”之規(guī)定，一旦期間截止，丙未取得正式物權(quán)登記，則法院即可采取拍賣、變賣等具有實(shí)質(zhì)處分性的執(zhí)行措施，以實(shí)現(xiàn)乙的債權(quán)。當(dāng)然，在丙行使預(yù)告登記權(quán)期間，法院可責(zé)令丙將剩余房款向法院支付或提存，以保障乙的債權(quán)，否則，法院可以追究丙的責(zé)任。據(jù)此，丙如完成了正式登記，則法院對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)終止執(zhí)行。
在此注意，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人……；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，對(duì)于未辦理登記但善意且已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有房產(chǎn)的第三人所購(gòu)買的被執(zhí)行人的房產(chǎn)，人民法院不應(yīng)查封，這屬例外情況。
第二種情況：被執(zhí)行人為商品房F的預(yù)告登記權(quán)利人丙。
預(yù)告登記權(quán)利人丙對(duì)商品房F只是擁有物權(quán)化的債權(quán)，并未實(shí)際取得物權(quán)，還不是房產(chǎn)的所有者，所以法院不能直接執(zhí)行以預(yù)告登記權(quán)利人丙為被執(zhí)行人的預(yù)告登記后的商品房F。但是，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)享有被物權(quán)化的請(qǐng)求權(quán)，如無(wú)特殊情況，預(yù)告登記權(quán)利人即為預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)將來(lái)的所有人。因此，根據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條第（三）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于“被執(zhí)行人購(gòu)買的……商品房預(yù)告登記的房屋”，人民法院可以預(yù)查封。雖然該規(guī)定未明確其他不動(dòng)產(chǎn)可否預(yù)查封，但筆者認(rèn)為，無(wú)論從該條還是從預(yù)告登記的法理上而言，預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)告登記權(quán)利人為被執(zhí)行人時(shí)，都是可以預(yù)查封的。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬在預(yù)查封期間登記到預(yù)告登記權(quán)利人名下時(shí)，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限仍從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。之后，法院可以根據(jù)情況采取下一步執(zhí)行措施。
對(duì)于預(yù)告登記因預(yù)告登記失效等原因被不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法撤銷的情況，執(zhí)行法院則應(yīng)解除預(yù)查封，不得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行。但是，在預(yù)查封期間，即使預(yù)告登記權(quán)利人喪失對(duì)本債權(quán)權(quán)利的處分，也應(yīng)無(wú)權(quán)主動(dòng)申請(qǐng)撤銷預(yù)告登記。此時(shí)，應(yīng)由申請(qǐng)執(zhí)行人丁做出選擇，由執(zhí)行法院來(lái)具體處理。
綜上所述，對(duì)于預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，需要根據(jù)被執(zhí)行人為預(yù)告登記權(quán)利人或義務(wù)人等具體情況分別作出處理。
（作者單位：廣西壯族自治區(qū)北海市銀海區(qū)人民法院）
