[ 田少紅 ]——(2012-9-19) / 已閱5631次
在物權法時代，不動產預告登記制度作為一項重要的物權制度，給法院民事執行工作帶來了一定影響。下面筆者從司法實踐者的角度，通過房產案例對預告登記后的不動產在法院執行工作中的處理進行探析。
案情：甲、乙、丙、丁四人存在以下關系，甲欠乙200萬元，丙欠丁100萬元，甲將自有商品房F一套轉讓給丙，價格為360萬元，已支付首期款120萬元，并已辦理預告登記。甲、丙二人欠款到期均無力還債，先后被乙、丁分別訴至法院請求強制執行商品房F抵債。本案中，對商品房F可否作為被執行人甲或丙的執行標的存在不同意見。有意見認為，F不能作為甲的執行標的，因為F已辦理了預告登記，但可以作為丙的執行標的。也有意見認為，F不能作為丙的執行標的，因為F仍然屬于甲所有，丙并未取得所有權，相反，F可以作為甲的執行標的。
在此，筆者拋開案件的其他情節不論，僅就以預告登記后的商品房F為執行標的，被執行人分別為商品房的預告登記義務人甲和預告登記權利人丙的執行情況進行探析。
第一種情況：被執行人為商品房F的預告登記義務人甲。
由于被執行人是預告登記不動產的所有權人，對于已登記在其名下的房產，即使已辦理了預告登記，也并未改變房產的權屬，只是使所有權人或者使用權人的處分權受到特定限制。預告登記權利人也沒有取得實際的物權，其享有的仍然是一種債權。因此，法院可以對被執行人所有的已辦理了預告登記的房產進行查封，為下一步執行做準備。但是，此時，法院仍然不能對商品房F采取進行拍賣、變賣等執行措施。理由依據是物權法第二十條第一款，即“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”既然該商品房F已辦理了預告登記，就必須給預告登記權利人丙在規定的期間內的選擇權利，否則，物權法關于預告登記的規定就如同虛設。同時，根據物權法第二十條第二款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”之規定，一旦期間截止，丙未取得正式物權登記，則法院即可采取拍賣、變賣等具有實質處分性的執行措施，以實現乙的債權。當然，在丙行使預告登記權期間，法院可責令丙將剩余房款向法院支付或提存，以保障乙的債權，否則，法院可以追究丙的責任。據此，丙如完成了正式登記，則法院對該不動產終止執行。
在此注意，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人……；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定，對于未辦理登記但善意且已支付全部價款并實際占有房產的第三人所購買的被執行人的房產，人民法院不應查封，這屬例外情況。
第二種情況：被執行人為商品房F的預告登記權利人丙。
預告登記權利人丙對商品房F只是擁有物權化的債權，并未實際取得物權，還不是房產的所有者，所以法院不能直接執行以預告登記權利人丙為被執行人的預告登記后的商品房F。但是，預告登記權利人對預告登記后的不動產享有被物權化的請求權，如無特殊情況，預告登記權利人即為預告登記不動產將來的所有人。因此，根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第15條第（三）項規定，對于“被執行人購買的……商品房預告登記的房屋”，人民法院可以預查封。雖然該規定未明確其他不動產可否預查封，但筆者認為，無論從該條還是從預告登記的法理上而言，預告登記后的不動產在預告登記權利人為被執行人時，都是可以預查封的。當不動產權屬在預查封期間登記到預告登記權利人名下時，預查封登記自動轉為查封登記。預查封轉為正式查封后，查封期限仍從預查封之日起開始計算。之后，法院可以根據情況采取下一步執行措施。
對于預告登記因預告登記失效等原因被不動產登記機構依法撤銷的情況，執行法院則應解除預查封，不得對該不動產繼續強制執行。但是，在預查封期間，即使預告登記權利人喪失對本債權權利的處分，也應無權主動申請撤銷預告登記。此時，應由申請執行人丁做出選擇，由執行法院來具體處理。
綜上所述，對于預告登記后的不動產的執行，需要根據被執行人為預告登記權利人或義務人等具體情況分別作出處理。
（作者單位：廣西壯族自治區北海市銀海區人民法院）
