[ 李光杰 ]——(2012-9-11) / 已閱4890次
【裁判要旨】
居住權人往往是基于血親、姻親或合意而取得居住權，從其法律特性而言，居住權又往往具有穩定性、無償性和不可轉讓性。合法成立的居住權能制約不動產物權的自由處分，居住權也是人的最基本的生存權，社會和法律應予以尊重和保障。
【案情】
孫大鳴的父母早已離異，其兄妹三人均由其父孫志堅撫養成人。郝淑春是縣工業品公司職工，與前夫共生有四個子女。1980年，孫志堅經人介紹與郝淑春結婚。1996年，孫志堅的工作單位縣汽配公司決定集資建房，因孫志堅夫婦無錢集資，遂召集雙方子女商議，后共同商定：集資房由孫志堅夫婦居住，產權歸出資人孫大鳴所有。1999年，集資房建成后，孫志堅分得了縣城城園路汽配公司家屬樓二單元301室房，該房屋產權登記在孫大鳴名下，此后，孫志堅、郝淑春夫婦一直在該房屋內居住生活。2009年8月，孫志堅非正常死亡。嗣后，孫大鳴提出要將該房出售，并多次要求郝淑春搬出，而郝淑春予以拒絕。2011年7月，孫大鳴將301室房屋轉賣給李健、劉小燕夫婦，并辦理了房產過產手續。此后，因郝淑春不同意搬出，雙方釀成糾紛。李健夫婦遂起訴至法院要求郝淑春歸還居住房，在訴訟中，孫大鳴作為第三人參加訴訟。
【裁判】
湖南省邵東縣人民法院經審理后認為，第三人孫大鳴曾對訟爭的301室房屋擁有所有權，此后，孫大鳴將該住房出售給原告李健夫婦，并辦理了產權過產手續，現該房的所有權人李健夫婦提出要被告郝淑春騰出該房的理由成立，對原告的請求應予以支持。故依照《民法通則》、《物權法》、《侵權責任法》的相關規定，判決：由被告郝淑春在判決生效后十日內從縣城城園路汽配公司家屬樓二單元301室搬出，并將該房屋退還給原告李健、劉小燕。
被告郝淑春不服一審判決，遂提起上訴。
湖南省邵陽市中級人民法院經審理后認為，鑒于被告郝淑春之夫孫志堅有集資建房指標，但因無錢集資才與雙方子女商議集資，最后共同商定由孫大鳴承擔集資義務，產權歸其所有，但集資房應歸孫志堅、郝淑春夫婦居住使用，這一約定合法有效，郝淑春由此合法取得了集資房的居住權，該項民事權利既不因其夫去世而喪失居住權，亦不因房屋所有權發生變更而消滅，孫大鳴在無視郝淑春的居住權的情況下擅自出賣轉讓房屋，其行為既違背了當初集資建房約定，也有悖于尊老愛老的社會公德。本案的李健夫婦雖依房屋轉讓合同取得房屋產權，在遇到轉讓方不能依約交付房屋致受讓方不能行使物權時，受讓方李健夫婦只能依轉讓合同民事法律關系向轉讓方孫大鳴主張民事權利，而不能直接向享有合法房屋居住權的郝淑春主張物權，故原告的訴訟請求，缺乏法律依據，不予支持。故依法撤銷原判，駁回原告李健夫婦的訴訟請求。
【評析】
1.依合意而取得的居住權具有穩定性。目前，居住權僅在《婚姻法解釋（一）》，《關于審理離婚案件公房使用，承租若干問題的解答》等司法解釋中有相關規定，從而界定了居住權作為法律概念的性質及基本內容，由此看出居住權具有以下特點：首先，居住權屬于物權。居住權人可以對房屋直接行使權利，無須房屋所有人的積極配合，又由于居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬于他物權；其次，居住權一般具有長期性、終身性。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定，如果沒有對期限作出明確規定，則應推定居住權的期限為終身；第三，居住權通常不可轉讓或繼承。第四，居住權一般具有無償性。居住權人無需向房屋的所有人支付對價，除當事人另有約定外。具體到本案中，郝淑春與其夫孫志堅與出資人孫大鳴在商議如何集資建房時，明確約定了郝淑春、孫志堅夫妻對集資房享有居住權，這種約定，實際是一種雙方民事法律行為，該約定從成立時起具有法律約束力，非取得居住權人同意不得擅自變更或解除，如雙方在約定中未明確居住權的期限，應推定居住權的期限為終身。因此，郝淑春對訟爭的房屋享有終身居住權。
2.合法成立的居住權能有效制約房屋所有權人對房屋標的物的自由處分。通常，房屋居住權依附于房屋標的物的存在而存在，并伴隨著標的物的滅失而喪失，也就是說，房屋轉讓權與居住權是可以分離的，或者說，居住權不因房屋所有權發生移轉而喪失，房屋所有權人必須充分尊重和保障居住權人的居住權。從法律層面說，房屋所有權人在轉讓房產時，應事先取得居住權人的同意后方可自由行使處分權，也就是說，合法成立的居住權能有效制約同一標的物上的物權的自由處分，否則，構成民法上的侵權。本案中，孫大鳴無視他人居住權在未取得郝淑春的許可下而擅自將房屋轉讓給他人，顯然侵害了郝淑春的居住權利，理應受到道義和法律上的制裁。本案中的李健夫婦買受孫大鳴的房產后不能正常行使物權，只能依合同轉讓關系向孫大鳴主張權利，而不能直接向享有居住權的郝淑春主張權利，因此，二審改判駁回原告的請求是對的。
（作者單位：湖南省邵陽市邵東縣人民法院）
