[ 楊東律師 ]——(2012-9-3) / 已閱10479次
【案情介紹】
張某購(gòu)買(mǎi)一套徐匯區(qū)房子碰到麻煩，情況是這樣的：房東是一家三口，但小孩女方和前夫生的，是未成年人。《房屋買(mǎi)賣合同》是女方代小孩簽的，簽好合同，付了首付，銀行貸款審批通過(guò)后，我們一起去辦過(guò)戶時(shí)被房地產(chǎn)交易中心告知，房屋產(chǎn)權(quán)人之一的小孩屬于未成年人，未成年人名下房產(chǎn)只有一個(gè)監(jiān)護(hù)人到場(chǎng)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，致當(dāng)日交易過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理。
于是，女方就找前夫商量過(guò)戶，前夫知道斷然拒絕，聘請(qǐng)律師發(fā)律師函主張買(mǎi)賣合同無(wú)效，要求終止交易。無(wú)奈張某通過(guò)介紹找到楊東律師，訴訟到法院，請(qǐng)求依法判決。
【律師分析】
本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)就是：未成年人名下房產(chǎn)未經(jīng)兩位監(jiān)護(hù)人的簽字確認(rèn)，該房屋買(mǎi)賣合同是否有效？上海房地產(chǎn)律師楊東分析認(rèn)為，
第一、本案產(chǎn)權(quán)人之一是未成年小孩，屬于無(wú)民事行為能力，但他的父親或者母親都可以作為他的法定代理人代理民事活動(dòng)，故女方母親作為小孩的法定代理人代理的民事活動(dòng)具有法律效力。
第二、女方辯稱的其前夫不知道房屋被售一事及自己損害了小孩的利益，認(rèn)為買(mǎi)賣合同應(yīng)為無(wú)效，楊東律師認(rèn)為，首先，法律并未規(guī)定未成年人的民事活動(dòng)必須經(jīng)由全部監(jiān)護(hù)人、法定代理人行使或一致同意方才生效，只要女方確屬小孩的的法定代理人，其代理行為就具有法律效力，并不因?yàn)槠渌ǘù砣瞬煌饣虿恢蓝鴳?yīng)被歸于無(wú)效。其次，女方將房屋出售給買(mǎi)受人是按市場(chǎng)價(jià)支付對(duì)價(jià)的，并沒(méi)有損害另一房屋產(chǎn)權(quán)人小孩的利益，作為房屋買(mǎi)受人有理由相信女方是為了小孩的利益在行使法定代理權(quán)。再次，至于女方是否確實(shí)存在損害小孩利益的行為，是他們家內(nèi)部事務(wù)，可以通過(guò)要求賠償?shù)韧緩浇鉀Q。
第三、房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)操作規(guī)程等規(guī)定不能作為合同無(wú)效的認(rèn)定依據(jù)。合同無(wú)效的依據(jù)應(yīng)該以合同法的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。
【法院判決】
一審法院判決，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到我名下，過(guò)戶發(fā)生的費(fèi)用按照國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)；并要求支付拖延交易的違約金日萬(wàn)分之五。上訴至中院，二審維持原判。
