[ 梅賢明 ]——(2012-8-2) / 已閱4689次
[案情]
張三與李四于2009年12月１日簽訂了一份店鋪租賃合同，約定張三承租李四位于某鎮四層房屋的一樓店面，租期從2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付當年全部租金。合同簽訂后，張三按時支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知張三的情況下，與王五簽訂了房屋買賣合同，將包括張三承租的店面在內的整棟房屋出售給王五，并辦理了房屋過戶手續。之后李四告知張三整棟房屋已出售，但不終止租賃合同，2012年以后的租金由王五收取。張三認為李四侵犯了自己優先購買權，向法院起訴，請求判令李四與王五簽訂的房屋買賣協議無效。
[分歧]
對于上述房屋買賣合同的效力，在案件審理過程中有不同觀點：
第一種觀點認為，當出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優先購買權。第二種觀點認為，只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優先購買權。第三種觀點認為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優先購買權，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優先購買權，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優先購買權；如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，是整體出賣，承租人即享有優先購買權。
[評析]
筆者同意第三種觀點，理由如下：
在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優先購買權，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，如果可以分割出賣，又取決于出租人是分割出賣，還是整體出賣。
如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優先購買權。因為法律賦予承租人的優先購買權范圍僅限于租賃房屋范圍，現出租人出賣的房屋不是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務讓承租人行使優先購買權，否則，就侵犯了出租人的權利。相反，在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優先購買權，也沒有侵犯承租人權利。因為法律賦予承租人的優先購買權權限范圍到此為止。
如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優先購買權。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優先購買權問題。承租人行使優先購買權的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優先購買權。讓承租人行使優先購買權并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優先購買權，則侵犯了承租人的優先購買權，影響承租人利益。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第１１８條、合同法第二百三十條規定，出租人出賣出租房屋，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人的這種優先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優先購買權。
出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優先購買權的前提。在該案中，具體表現為張三是否愿意接受李四的整體出賣條件，是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎樣行使優先購買權的問題，而不是承租人是否享有優先購買權的問題。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優先購買權，不愿接受該條件，承租人則放棄了優先購買權，出租人可依法對外出賣。
但本案不能因此簡單的支持原告的訴訟請求。因為本案中房屋已經過戶給王五，根據物權的登記生效主義，王五此時系房屋的所有權人，而且如果在買受該房屋時，王五系善意的。為保護善意第三人的交易安全，承租人行使優先購買權的請求不應被法院所支持，為保護承租人即張三的合法權益，承租人可以轉而以出租人侵犯其優先購買權，要求給予損害賠償則是合理的，應當可以得到法院的支持。
（作者單位：福建省高級人民法院）
