[ 陳召利 ]——(2012-3-30) / 已閱7322次
業主的建筑物區分所有權中，建筑區劃內汽車庫（位）的權利歸屬涉及廣大業主的切身利益，一直是社會各界高度關注的熱點問題，也往往成為業主、開發商和物業公司之間矛盾激化的焦點。然而，我國《物權法》第七十四條規定對此語焉不詳，這一問題一直懸而未決。為了理清建筑區劃內汽車庫（位）的權利歸屬，保護相應所有權人的合法權益，無錫市出臺了《無錫市房屋登記條例》、《無錫市房屋登記技術規范(試行)》、關于印發《加強我市商品房配套車庫（位）處置管理試行意見》的通知、關于辦理《人防工程平時使用證》的通知等相關法規、規范性文件，明確了建筑區劃內汽車庫（位）的權利歸屬認定與處分的規則，茲簡述如下，供參考。
一、 建筑區劃內汽車庫（位）的權利歸屬認定規則
自2010年1月1日施行的《無錫市房屋登記條例》第二十七條第二款明確規定，“建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設，未計入公用建筑面積進行分攤的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業主共有。”需要說明的是，該規定僅僅是針對非人防工程部分的汽車庫（位），而不適用于人防工程部分的汽車庫（位）。
因此，符合下列條件的汽車庫(位)，為建設單位所有，辦理初始登記：
(一)滿足規劃配置汽車庫(位)比例；
(二)滿足居住區汽車庫(位)公建配套標準；
(三)汽車庫(位)建筑面積未計入公用建筑面積分攤；
(四) 汽車庫(位)銷售方案報房產管理部門備案；
(五)不屬于人防工程。
依法屬于全體業主所有的汽車庫(位)，由建設單位申請建筑區劃內房屋所有權初始登記時一并申請，登記工作機構在登記簿上記載為全體業主所有，不頒發房屋權屬證書或登記證明。
二、 建筑區劃內汽車庫（位）的處分規則
根據無錫市住房保障和房產管理局于2010年3月18日印發《加強我市商品房配套車庫（位）處置管理試行意見》的通知，2010年1月1日后取得建設工程規劃許可證的房地產開發項目，建設單位應遵守如下規定處置建筑區劃內汽車庫（位）。
1. 建設單位申請預（銷）售許可證時，應將擬公示的配套車庫（位）處置方案納入預（銷）售方案同時申報。
2. 建設單位在商品房預（銷）售時，應當如實在預（銷）售現場公示配套車庫（位）的有關情況，并對公示內容的真實性負責。公示內容包含：
（1）經規劃核準的商品房配套車庫（位）的配置比例、車位總數及車庫（位）配置總平面圖；
（2）實際配建車庫（位）的類別構成，包括地上車位數、普通地下車庫（位）數及面積、可用于停車的人防地下室車庫（位）數及面積等；
（3）配套車庫（位）的處置方案：包括配置車庫（位）的出售、出租、附贈方式的處置計劃，價格及有關費用標準，挑選方式等；
（4）對外來車輛停放的解決方式等。
商品房預（銷）售時，公示內容須作為房屋買賣合同的附件，由雙方當事人簽署。
3. 建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設、未計入公攤面積、非人防工程的獨立車庫（位）方可進行出售或附贈，且應在商品房通過竣工驗收、辦理初始登記后進行。出售或附贈時，應當通過商品房網上備案系統簽訂書面的車庫（位）買賣或附贈合同，并附標所購車庫（位）編號、具體位置等詳細信息的車位平面圖、房屋代碼等資料。實際銷售價格不得超過公示價格。
出售或附贈的車庫（位），符合房屋登記條件的，可辦理登記。
以上為建筑區劃內屬于建設單位所有的非人防工程的汽車庫（位）的處分規則。關于建筑區劃內屬于人防工程的汽車庫（位），根據《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的規定，依法按照國家和省規定的比例結合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應當按照設計文件在實地標注，任何單位和個人不得出售。不過，人民防空工程除重要的指揮、通信等工程外，在不影響防空效能的條件下，經人防主管部門同意，均可以開發利用。無錫市人防辦于2009年下發關于辦理《人防工程平時使用證》的通知，規定：從2009年開始，在全市實行持證使用人防工程。住宅小區內依法配建的人防工程，由建設單位或小區物業管理公司向轄區人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。已使用的人防工程應于2009年6月30日前到轄區人防主管部門申請辦理。新竣工并通過驗收的人防工程，使用前必須預先到轄區人防主管部門申請辦理。任何單位或個人，逾期不辦使用證，視同放棄。無證使用人防工程的，人防主管部門將采取措施予以制止，并依照《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第三十四條之規定進行處罰。
因此，住宅小區內依法配建的人防工程，在竣工驗收后、使用前，建設單位或小區物業管理公司應當預先到轄區人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。
以下兩點，需要予以特別注意：
1、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。也就是說，建設單位應當按照規劃確定的配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主。
2、對于2010年1月1日以前取得建設工程規劃許可證的房地產開發項目，建筑區劃內汽車庫（位）應當如何處置尚沒有明確規定，無錫市住房保障和房產管理局暫不予辦理登記。
作者：陳召利 來源：www.law-god.com
