[ 武志國 ]——(2011-12-3) / 已閱27894次
6、北京市《關(guān)于商品房銷售及商品房配套用房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)問題的通知》（京建權(quán) [2006] 1220號），開發(fā)公司變更規(guī)劃許可銷售改造戶型、拆分躍層的商品房，應提交規(guī)劃部門準予調(diào)整變更的文件，房屋權(quán)屬登記部門方可辦理轉(zhuǎn)移登記。已分攤的物業(yè)公共部位，開發(fā)公司不得再次銷售。未分攤的物業(yè)用房、市政配套用房、派出所、居委會用房，房屋權(quán)屬登記部門不得辦理轉(zhuǎn)移登記，但物業(yè)用房移交給業(yè)主委員會、派出所用房移交給公安部門、居委會用房移交給街道辦事處、市政配套用房移交給配套設(shè)施使用人的除外。
十、規(guī)劃設(shè)計信息告知
《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
2、《北京市城市規(guī)劃公示管理暫行辦法》規(guī)定:居住區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃方案一經(jīng)批準，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自變更，確需變更的，除特殊情況在規(guī)劃審批前必須采用公開程序進行公示。已預售、銷售，全部或已部分入住的房地產(chǎn)開發(fā)項目要求變更規(guī)劃設(shè)計方案的，要征求受影響的已預購、購買和已入住業(yè)主的意見。公示的地點：1、項目建設(shè)地點。2、項目銷售地點。3、其他易于征求意見人意見的顯著位置。《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加強我市商品房預售方案管理的通知》（建發(fā)[2010]632號）規(guī)定，因商品房項目的規(guī)劃、設(shè)計變更等原因，預售方案中項目基本情況、建設(shè)計劃及進度安排、商品房的預售計劃、本期預售商品房的套數(shù)、建筑面積及公用建筑面積分攤和預測情況、房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積、裝飾裝修標準等內(nèi)容發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在售樓場所公示變更內(nèi)容一個月，并告知已購房人。公示期滿且無爭議的，可向區(qū)縣房屋行政管理部門申請預售方案的變更備案。公示期內(nèi)有爭議的，暫緩辦理預售方案的變更備案。
3、《北京市建設(shè)工程規(guī)劃監(jiān)督若干規(guī)定》規(guī)定：建設(shè)單位應當在建社工程施工現(xiàn)場的顯著位置張掛規(guī)劃許可證件的副本，公示規(guī)劃許可證件正本及其附件、附圖的內(nèi)容。經(jīng)批準的各類永久性建設(shè)工程，建設(shè)單位要在建設(shè)用地內(nèi)設(shè)立公示牌向社會公示。公示牌主要內(nèi)容：工程項目、建設(shè)單位、工程位置及層數(shù)、面積、高度、平面規(guī)劃圖(并標注距相鄰建筑距離)、單體工程彩色效果圖、監(jiān)督電話等。綜合開發(fā)的居住小區(qū)要把其詳細規(guī)劃的鳥瞰圖一并公示。各建設(shè)單位須在工程開工驗線前將“公示牌”立于工地現(xiàn)場醒目位置(一般應是施工現(xiàn)場出入口等不需進入施工現(xiàn)場即可看到的地方)，便于公眾查詢、監(jiān)督，工程竣工驗收合格后方可拆除。居住小區(qū)規(guī)劃還應做出模型在銷售現(xiàn)場進行公示。
十一、前期物業(yè)管理信息告知
1、《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務合同》是商品房買賣合同的重要附件。.建設(shè)單位與選聘的物業(yè)企業(yè)應當簽定書面的《前期物業(yè)服務合同》，制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。建設(shè)單位應當在物業(yè)銷售前將《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
規(guī)劃變更、設(shè)計變更導致下列影響到乙方所購商品房質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境的，甲方應當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)將變更內(nèi)容書面通知乙方：
2、《北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（京建發(fā)〔2011〕192號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目前應向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況，告知購房人應嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。
3、北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在物業(yè)項目的銷售場所公示由物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)出具的物業(yè)服務費用評估報告摘要。
十二、綠地信息告知
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當告知購房人綠化率指標。
2、《北京市附屬綠地建設(shè)管理辦法》（京綠城發(fā)〔2010〕15號）規(guī)定：居住區(qū)、居住小區(qū)建設(shè)工程取得預售許可證或進行初始登記后，應當按照規(guī)劃許可的內(nèi)容，與買方就附屬綠地的面積和位置等內(nèi)容在房屋買賣合同中進行約定。居住區(qū)、居住小區(qū)附屬綠地工程竣工驗收后30日內(nèi)，建設(shè)單位應當將附屬綠地按以下條件予以公示。
（1）位置以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖標注為基準，規(guī)模以疊加后的綠化工程竣工圖為準，制作綠地平面圖公示牌。
（2）公示牌應標明居住區(qū)、居住小區(qū)名稱，建設(shè)單位名稱，方向坐標、綠地率指標、比例尺、圖例說明。
（3）公示牌應當樹立在居住區(qū)、居住小區(qū)顯著位置、與周圍景觀協(xié)調(diào)。
（4）公示牌應當進行永久公示。綠地管護責任單位負責對公示牌進行維護。
3、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
十三、節(jié)能信息告知
向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息；
建設(shè)單位應在施工、銷售現(xiàn)場張貼民用建筑節(jié)能信息，并在房屋買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和使用說明書中載明，并對民用建筑節(jié)能信息公示內(nèi)容的真實性承擔責任。
施工現(xiàn)場公示時限是：獲得建筑工程施工許可證后30日內(nèi)至工程竣工驗收合格。銷售現(xiàn)場公示時限是：銷售之日起至銷售結(jié)束。
相關(guān)法律規(guī)定：《民用建筑節(jié)能條例》、《民用建筑節(jié)能信息公示辦法》
十四、環(huán)評信息公示
房地產(chǎn)開發(fā)商在預售房時必須公示有關(guān)環(huán)評及環(huán)保驗收信息。
《環(huán)境保護部辦公廳關(guān)于加強城市建設(shè)項目環(huán)境影響評價監(jiān)督管理工作的通知》（環(huán)辦〔2008〕70號 ）規(guī)定：“大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須科學論證項目的環(huán)境影響和選址的合理性，注意周邊環(huán)境問題對擬建項目的影響，在環(huán)評文件和批復中，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在預售房時必須公示有關(guān)環(huán)評及環(huán)保驗收信息；在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)企業(yè)影響范圍內(nèi)及可能危害群眾健康的區(qū)域內(nèi)不得審批新、擴建居民住宅項目。”
另外，開發(fā)商應充分考慮未來交通噪聲、社會生活噪聲的變化，例如道路的變化，出現(xiàn)近距離的商業(yè)、娛樂場所等，在聲學專業(yè)單位的支持下，對未來聲環(huán)境狀況預估，并將估計的結(jié)果同時告知購房者。
十五、白蟻防治信息告知
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房銷（預）售時，應當向購房人出具該項目的《白蟻預防合同》或者其他實施房屋白蟻預防的證明文件，提供的《住宅質(zhì)量保證書》中必須包括白蟻預防質(zhì)量保證的內(nèi)容。
建設(shè)部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》（建設(shè)部第72號令）第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行商品房銷（預）售時，應當向購房人出具該項目的《白蟻預防合同》或者其他實施房屋白蟻預防的證明文件，提供的《住宅質(zhì)量保證書》中必須包括白蟻預防質(zhì)量保證的內(nèi)容。”
十六、政策法規(guī)的告知義務
《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》（建房〔2010〕186號）規(guī)定，各地房地產(chǎn)主管部門、外匯管理部門應當加強相關(guān)法律、法規(guī)和政策宣傳，督促房地產(chǎn)銷售機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員對購房的境外機構(gòu)、個人做好法律、法規(guī)和政策的告知，并做必要風險提示。
十七、工程質(zhì)量社會監(jiān)督告知
建設(shè)單位要在住宅工程施工現(xiàn)場的顯著部位，將建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的名稱、聯(lián)系電話、主要責任人姓名和工程基本情況掛牌公示。住宅工程建成后，建設(shè)單位須在每棟建筑物明顯部位永久標注建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的名稱及主要責任人的姓名，接受社會監(jiān)督。
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