[ 肖敏律師 ]——(2011-5-20) / 已閱19810次
六、買受人是否有權直接起訴與自己無合同關系的出賣人的前手要求協助辦理過戶手續
實踐中，針對買受人起訴出賣人協助過戶的程序性權利問題不存在爭議。但是，由于房屋尚未登記在出賣人名下，買受人欲將房屋過戶至自己名下，如果單單起訴出賣人，其目的顯然無法實現，所以，買受人必須將出賣人的前手一起列為被告，要求出賣人與其前手協助買受人辦理過戶手續。
對于買受人是否有權起訴出賣人的前手的問題，有一種觀點認為，買受人與前手間并無合同關系，根據合同相對性，買受人無權直接起訴前手。該觀點進一步認為，由于出賣人自己尚非產權人，不具備履行條件，法院即使作出支持買受人訴訟請求的判決，也無法執行，故只能駁回買受人的起訴。除非先由出賣人起訴其前手要求協助過戶至自己名下，待出賣人取得產權后，買受人再行起訴。
這種觀點將買受人的命運完全系于出賣人的道德上。實踐中，出賣人常常會待價而沽，因為房價上漲而反悔賣房。所以，在我國誠信堪憂的大環境下，希望出賣人為買受人的利益主動要求其前手協助過戶只不過是這種觀點持有者的一廂情愿，“與虎謀皮”。而且，這種做法也浪費司法資源。
本文認為，根據前面的分析，由于出賣人已將請求其前手協助過戶的權利轉讓給了買受人，故買受人有權請求出賣人的前手協助辦理過戶手續，這與合同相對性原則并不沖突。人民法院應當根據買受人的請求判決出賣人及其前手協助買受人辦理過戶手續，銀行應當予以配合。
也有觀點認為，買受人可以對出賣人的前手行使代位權 ，從合同法理論以及國外立法例來看，這種觀點不無道理。然而，雖然國外立法例規定代位權行使的對象極為寬泛，不但包括各種債權，還包括物權、物上請求權、形成權等，甚至還包括一些公法上的權利 ，但是《合同法》第七十三條將代位權行使的對象限制于到期債權，而《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第十三條更是將代位權行使的對象進一步限定為具有金錢給付內容的到期債權。雖然《合同法》第七十三條及上述司法解釋深受學界及實務界的質疑 ，但畢竟是現行法律及司法解釋，要求法官突破這些規定是不現實的。
當然，如果查明當事人有企圖通過訴訟來規避國家調控政策的情形，由于會產生后續的判決無法執行問題，基于司法權不能僭越行政權的原則，法院可以駁回買受人的訴訟請求。
七、判決如何執行的問題
如前所述，房產登記部門無法將房屋過戶至買受人名下的障礙是該房產尚不在出賣人名下。只要能將房屋過戶至出賣人名下，出賣人取得了完滿的房屋所有權，這個障礙就不存在了。怎么掃清這個障礙呢？上述法院判決就可以解決這個問題。具體執行時，在買受人代出賣人清償貸款后，房產登記部門就可以依據司法文書，先將房屋過戶至出賣人名下，當事人繳納這個階段相應的稅費；再將房屋過戶至買受人名下，當事人再繳納這一階段相應的稅費。這樣就可以取得非常理想的法律效果，而且不會給國家的稅款造成任何損失。可見，判決完全可以得到執行。
綜上所述，認定未取得產權證的商品房連環買賣合同有效，并支持買受人請求出賣人及其前手協助辦理過戶手續，要求抵押權人予以配合的做法在法理邏輯上是周延的。而且，這種做法能有效遏制不誠信的行為，且不損害各方當事人的利益，做到法律效果與社會效果相統一，使法律與生活不脫節，并節約司法資源。否則，不但會在法理上無法給出圓滿的解釋，而且，還會出現極差的社會效果，鼓勵不誠信的行為，甚至會引發社會不穩定因素。
建議
本文建議最高人民法院針對此類案件出臺司法解釋，以統一裁判標準。具體條文可以設計如下：
二手商品房買賣合同糾紛案件中，當事人僅以出賣人擅自轉賣其未取得所有權的房屋為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
買受人在同一案件中同時起訴抵押權人、出賣人及其前手，要求各被告協助辦理過戶手續并同意代出賣人清償債務，且當事人不存在規避國家政策的情形的，人民法院應予支持。
條文的特別說明：1.第一款中的“二手”兩字表達了“轉賣”的含義。2.第一款中的“僅”字并非多余，其范圍是“以出賣人擅自轉賣其未取得所有權的房屋為由主張合同無效的”，而非“以出賣人擅自轉賣其未取得所有權的房屋為由”。如果作后一種理解，則沒必要加這個“僅”字。之所以加上這個“僅”字，是為了給前手依法依約解除其與出賣人間的合同等情形留有余地（如前文所述），以免司法實踐中的一刀切。3.第一款中的“擅自”涵蓋了出賣人與其前手間有關“未經同意不得轉賣”的特別約定，即如前文所述，不管出賣人與其前手間有無該類約定，均不影響出賣人與買受人間合同的效力。4.第二款中的“代出賣人清償債務”是后續判決執行的前提，所以有必要加上。5.第二款中加上“且當事人不存在規避國家政策的情形的”，主要是為了阻止當事人利用訴訟來規避國家的調控政策的，避免司法權與行政權發生沖突。
上述兩款已涵蓋了本文所有的討論。
（中國社會科學院法學所法律碩士，天津四方君匯律師事務所律師）
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