[ 邱勝奎 ]——(2011-1-24) / 已閱13844次
建設工程竣工驗收合格的標志——兼談商品房交房條件
邱勝奎
根據《建設工程質量管理條例》第58條及《商品房銷售管理辦法》第40條的規定，商品房在未組織竣工驗收或驗收不合格的情況下，不得擅自交付使用，否則將被處以工程合同價款2%至4%的罰款。也就是說，買賣雙方就商品房簽定買賣簽定合同后，賣方至少應當在工程竣工驗收合格后方可將商品房交付使用。
從立法體系來看，《建設工程質量管理條例》是由國務院頒布的，屬于“行政法規”的范疇。而根據《合同法》第52條的規定，違反法律、行政法規的強制性規定，將直接導致合同條款的無效。再根據《合同法解釋二》關于管理性規范與效力性規范的區分，筆者認為《建設工程質量管理條例》第58條應當屬于效力性規范，即：一旦雙方的約定與此相悖，則約定無效。因為建設工程質量不僅涉及到使用人的人身財產安全，更涉及到公共安全等重大公共利益。（備注：對于管理性規范和效力性規范的區分，合同法司法解釋二并未作出十分明確的界定，從實際操作的角度來看，也無法進行明確區分，在一定程度上可以歸屬為法官的自由裁量范疇。就理論界對此兩個概念的區分來看，筆者對王利明先生的觀點深為認同，有興趣的讀者可以查閱。）
通過以上介紹，我們知道了：商品房交付使用的首要前提是必須通過竣工驗收合格。那么，什么叫做“竣工驗收合格”，驗收合格的標志是什么？
就此問題，筆者曾與多位法律人士交流、探討，形成了兩個觀點，一種觀點認為：應以建設主管部門頒發的《竣工備案登記證》作為工程竣工驗收合格的標志；另一種觀點認為，應以建設、施工、監理、勘察、設計單位（下稱“五單位”）共同出具的《竣工驗收報告書》作為竣工驗收合格的標志。筆者同意第二種觀點。
第一種觀點認為：根據《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》的規定，工程竣工驗收應當在15日內提交工程所在地縣級以上的建設主管部門備案。而建設主管部門作為人民政府對建設工程的授權監管代表，有權利監督工程質量，如發現問題，也有權督促整改或重新驗收。因此只有獲得建設部門頒發的備案登記證后，方可視為監管部門對建設工程質量的最終認可，建設工程才完全竣工驗收合格。而五單位自行組織或參與的驗收，并沒有建設主管部門的介入，報告書中也未體現建設主管部門的任何書面意見，說明該工程并未取得監管部門的最終認可，不能以此認定竣工驗收合格。并且，五單位作為一般的市場經濟體，并不具備行政監管職能，其作為市場主體的根本目標是追求經濟利益的最大化。由市場經濟體對涉及到自身經濟利益的建設工程進行竣工驗收，使其兼具了運動員和裁判的身份而缺失了行政部門的監管，其角色定位是沖突的，與我國乃至世界大部分國家針對建設工程一直秉行的全程嚴格監管原則相矛盾，無法確保公共安全和社會利益。
對上述理由在一定程度上是否符合情理，筆者在此不論。單就是否符合現行法律法規做如下闡述：
建設工程竣工驗收的問題，涉及到兩個行政規章：《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》（驗收規定）和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》（備案辦法）。
“驗收規定”對工程驗收應具備的條件、驗收組織者、驗收參與者、驗收流程等作了較為詳細的規定。“驗收規定”第九條：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內……向建設行政主管部門備案”。從這一條文，我們能得出的信息是：備案的前提是竣工驗收合格，換句話說，在備案前，該工程必須是竣工驗收合格的，否則無法進行備案。
“備案辦法”第四條規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內…….向…..備案。”從這一條文，我們能得出的信息同樣是：備案前，工程必須竣工驗收合格，否則不能備案。
結合這兩個行政規章來看，我們得出的結論是：竣工驗收合格是備案的前提，未竣工驗收合格將無法備案；而備案則是竣工驗收合格的必然結果。持第一種觀點的人，將備案這一結果作為竣工驗收合格的前提，在邏輯上是矛盾的。
雖然“備案辦法”規定，建設主管部門有權決定重新對工程進行竣工驗收，但這僅是建設主管部門行使監督權的方式之一，從“備案辦法”第12條的規定來看，如備案機關決定重新驗收，在備案之前已投入使用并因重新備案給使用人造成損失的，由建設單位承擔賠償責任。這一“賠償責任”很顯然是民事責任而非行政責任，換句話說，只要五單位驗收合格了，即便備案部門要求重新驗收，建設單位也不會因此而構成行政違法，無需承擔行政責任，只是構成合同違約或民事侵權的，應承擔民事責任。
因此，筆者堅持這一觀點，即建設工程竣工驗收合格的標志是：“五單位”依法定程序共同出具《竣工驗收報告書》且報告書載明工程已竣工驗收合格。
那么，竣工驗收合格是否就成為了商品房交付使用的唯一條件呢？答案是否定的。首先，商品房的交付還有其他法定條件，如提交質保書及使用說明書（實踐中稱為“兩書”）等；其次，從民法的角度看，商品房交付與其他任何貨物的交付沒有本質的區別，除遵循法定條件外，還可由買賣雙方根據“意思自治”的原則進行約定。為保護買方權益，買方可約定“竣工驗收合格并經備案后方可交付使用”，甚至還可約定“竣工驗收合格、備案登記且按約定裝修完畢并經空氣質量檢驗機構檢驗達標后方可交付使用”…….
〈全文完〉
申明：本文僅是筆者就日常工作所遇法律問題在論證過程中的隨筆，存在疑問后臨時總結，不作為正式、嚴謹的論文；筆者在寫作前并未進行全面系統的法律調研，寫作后也未進行修改、刪減，錯誤再所難免，歡迎隨時指正。
