[ 王春勝 ]——(2010-12-6) / 已閱5523次
宅基地使用權的法律分析
王春勝
在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權的主體，不能自然取得對土地的所有權。所以，在建筑特區分所有的情況下，一般不存在著區分所有人共同享有對地的所有權的現象。由于我國現行立法中，通過土地使用權出租而形成建筑物區分所有的現角極少存在。因為根據國務院《城鎮國有土地使用權出耶和華和轉讓暫行條件》第28條規定，“土地使用權出租是指土地使用權人作為現租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行為”。圭地之上如無建筑物或附著物是不能出租的，如果未按土地使用權出讓合同規定的條件投資開發利用土地的，土地使用權不得出租。而在建筑物、其他附著物連同土地使用權一塊出租的情況下，只能形成建筑的租賃權，而不能形成建筑物的區分所有。
一般來說，建筑物的建造者、開發商都是在取得宅基地使用權，或通過了讓、轉讓、劃撥等方式取得土地使用權以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對土地享有使用權。那么在區分所有的情況下，各區分 所有人對地空間享有何種權利？根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑即使被區分為不同所有者所有之后，建筑物所有權與土地使用以仍然是不可分割地聯系在一起的，這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物區分氖而享有對基地的使用權。
從法律上講，各花盆所有者都應當對基地使用權享有權利，任何一個區分所有者通過購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權，那么就應自然享有對基地使用權的部分權利，而區分氖者轉讓其專有部分，其對基地使用權的部分權利部分權利，也不得僅僅轉讓部分的基地使用權而保留其對該建筑物的區分所有權。如果整個建筑物發生毀損專有權需要重建或者被拆除，應當確認各區分所有者都對基地的使用權享有權利。這就是說，一方面，各工分所有者都對基地使用權享有菜有權，另一方面，任何所有者以外的人都不應對基地享有權利。即使對建筑物原所有者或開發商來說，其在轉移建筑物所有權給各區分所有者時，可以在合同中規定保留其對室外庭院、草坪、房枯平臺及建筑物基聳附發物等的權得規定建筑一旦需重建，只有他才享有對基地的權利。作出這種規定不僅違背法律的上罎，而且極易造成對區分所有者的損害，所以對建筑物原所有者或開發商來說，如其已將建筑物名企部分出售給他人，而自己又非區分所有者，那么在房屋重建時，他不能對基地主張任何權利。
我們說各區分所有者對基地使用權享有共有權，即是說應將基地使用權作為一項財產而由全體區分所有者享有共有權。因為一方面，各區分所有人所擁有的專有部分的面積是各不相同的，有人可能購買一個樓層的面積，有人則可能購買一套房間，假如在房屋拆毀后基寺需要出售給他人，而原區分所有人享有原專有面積越多，共應分享的數額越大，原區分所有人享有的專有虎少，其應分享有數額越小。
北安市人民法院 王春勝
