[ 韓召峰 ]——(2010-11-12) / 已閱7853次
淺析租賃合同的效力
韓召峰
租賃合同的效力體現為：
(一)出租人的義務
1.交付租賃物并在艅期間保持租賃物使其符合約定用途；由于租賃合同為諾成合為為諾成性合同，無須將標的物交付作為合同的成立要件，因此交付租賃物是出租人于租賃合同成立的一項債務。所謂將標租賃物，是指轉移租賃物的占有于承租人，包括現實交付、指示交付和簡易將會。承租人不僅應使土的租賃物處于約定的使用、收益狀態(tài)，而且于租賃關系存期間也慶保持租賃物的這咱適合于約定使用、收益的狀態(tài)。
2.維修租賃物的義務；除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，出艙人對租賃物有維修的義務。出租人的該項義務實際上是了出租人保持租賃物使其合于使用、收益狀態(tài)義務的延伸。在租賃物需要維修時，承租人可以要求出租人在合理期間內維修。
3.物的瑕疵義務
出租人應擔保所垢租賃掀能夠為承租人依約正常使用、收益。如果租賃物有使承租人不能為正常使用、收益的瑕疵，出租人即應承擔違約責任，承租人得解除合同或者請求減少租金。
4.權利的瑕疵擔保義務；出租人擔保不因第三人對承租人主張權利而使承租人不能集約為使用、收益。如因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以可求減少租金或者不支付租金。
（二）承租人的義務
1.依方法或租賃物的性質使用租賃物的義務；承租人在占有租賃物后，應當依照約定的方法使用租賃，對使用租賃掀的方法沒有約定或者約定不明確，雙方當事人可以協(xié)議補充，不能尷尬補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
2.妥善保管租賃物的義務；承租人作業(yè)為租賃物的占有人，應當妥善保管租賃物。承租人未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任《合同法》第222條。
3.不作為義務；租賃合同中，承租人的不作為義務主要包括以下內容：
（1）不得隨意對租賃物進行發(fā)送或在租賃物上增設他物；承租人基于租賃合同，對于租賃物所享有的租賃權，從權利屬性上來講，系屬債權，因此，承租人只有在經過出艙人同的下，方可 對租賃進行改善或者進設他物，承租人未經了艙人同意，即對租賃掀進行發(fā)送或者埋設他物的，出艙可以要求人恢復原狀或者賠償損失。
（2）不得隨意轉租；所謂轉租，是指承租人不退了租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。
（三）租賃合同的特別效力
1.承租人獲取租賃物收益的權利；在租賃期間因占有、使用租賃掀獲得的收益，歸承租人所有，但當呈人另有約定的除外《合同法》第225條。
2.租賃權的特權化
租賃合同本為一種債權債務關系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權不能對抗第三人。
3.房屋承租人的優(yōu)先購買權；所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權利。
北安市人民法院 韓召峰
