[ 郭旺生 ]——(2010-11-5) / 已閱5605次
談“眺望權(quán)”
郭旺生
隨著房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，無論是繁華都市還是山村小城，參天高樓猶如雨后春筍，出差數(shù)月回家后，可能會發(fā)現(xiàn)房前屋后失驚無神地出現(xiàn)一座建筑物或者一塊大廣告牌，依照現(xiàn)在的“全民皆地產(chǎn)”（就是說很多企業(yè)都會涉足房地產(chǎn)）的狀態(tài)，這絕非危言聳聽。離己遠者無所謂，事不關(guān)己，但若近在咫尺，給你來個“開門見山”，把陽光都給擋住了的時候，相信你再也不能置身事外了，可能會拍案而起從而找對方理論，“你怎么回事？把樓建那么高，把我的視線都擋住了，你侵犯了我的眺望權(quán)，我要告你去”。
稍安勿躁，讓我們先來分析一下“拍案哥”的說法是否有道理。眺望權(quán)是指要求他人不得在一定范圍內(nèi)修建建筑物或其他障礙物，以保證自己土地或建筑物的視野的權(quán)利。上下求索我國現(xiàn)行法律法規(guī)，均未見“眺望權(quán)”的芳蹤，但是，我們還是可以找到比“眺望權(quán)”范圍更大的權(quán)利---地役權(quán)。
《物權(quán)法》第十四章首次規(guī)定了取得地役權(quán)應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同及地役權(quán)登記的對抗效力。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。所謂地役權(quán)，是指因通行、取水、排水、鋪設(shè)管線等需要，利用他人的不動產(chǎn)或者限制他人不動產(chǎn)的利用，以提高自己的不動產(chǎn)的便利與效益的權(quán)利。換而言之，有關(guān)當(dāng)事人可以通過合同來約定有關(guān)地塊的權(quán)利義務(wù)，例如，甲買了一座臨江豪宅，為了永保無敵江景，他可以跟他前面的地塊使用人乙方約定，乙方將來所建建筑物不得高于甲方所在樓層，作為補償，甲方給予乙方每年5000元補償。這樣還不行，得到房產(chǎn)機關(guān)予以登記，否則，乙方來個金蟬脫殼—把地塊使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，那么丙可以不受甲乙之間的約定的影響，建個參天高樓來打破甲的“良辰江景”。
值得注意的是，地役權(quán)有個孿生兄弟----相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)是指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時所享有的權(quán)利。具體來說，在相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實質(zhì)上是對所有權(quán)的限制和延伸。《物權(quán)法》第七章詳細(xì)規(guī)定了相鄰權(quán)的內(nèi)容。那么，地役權(quán)跟相鄰權(quán)有何區(qū)別呢：1、相鄰權(quán)是法定權(quán)利，也就是說，無論是否有約定，相鄰各方均享有相鄰權(quán)；而地役權(quán)是約定權(quán)利，只有各方約定了，才會享有的權(quán)利; 2、相鄰權(quán)強調(diào)是“相鄰”，地役權(quán)則無此要求; 3、 相鄰權(quán)無對價，地役權(quán)可有對價; 4、 一般情況下，相鄰權(quán)是必須擁有的,否則你無法住下去而地役權(quán)是對權(quán)利自由處分。
最后，要明確的是，“眺望權(quán)”是隱藏于“地役權(quán)”當(dāng)中的，“相鄰權(quán)”并沒有包涵“眺望權(quán)”的內(nèi)容。因此，想要“眺望”，唯有“約定”
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