[ 吳金成 ]——(2010-10-28) / 已閱5509次
淺析業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
吳金成
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標(biāo)的，似乎與物權(quán)客體須為獨(dú)立物，以及一物一權(quán)原則相違背。其實(shí)不然，一棟建筑物分為若干部分，業(yè)主各自擁有每部分的所有權(quán)，已成為一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象，而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，不妨礙交易的安全。認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，是正確理解業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的前提。在實(shí)踐中，我們?cè)撘允裁礃?biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的客體呢？筆者認(rèn)為，要從以下三個(gè)方面加以區(qū)分：
1、該部分在構(gòu)造上具有獨(dú)立性，可以與其他部分相區(qū)分和隔離開來(lái)。比如，一棟建筑物里的一套住宅就屬于一個(gè)獨(dú)立的部分。
2、該部分可以用來(lái)居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有獨(dú)立性。
3、該部分擁有獨(dú)立的出入門口，無(wú)需借助其他相鄰門戶就可出入。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，主要包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所產(chǎn)生的管理權(quán)。
（一）專有部分的單獨(dú)所有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其專有的部分享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出來(lái)的在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性住宅單元和經(jīng)營(yíng)性用房等其他單元。業(yè)主對(duì)該部分具有占有、使用、收益和處分的排他性支配權(quán)，不受他人的干擾，具有一般所有權(quán)的屬性。同時(shí)，該專有部分與建筑物上其他專有部分密切聯(lián)系，具有共同的利益，業(yè)主在行使專有部分的權(quán)利時(shí)，不得危機(jī)整棟建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（二）共有部分的共有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。共有部分通常包括地基、屋頂、樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、大門、小區(qū)內(nèi)的公共道路、公共綠地等。共有部分為全體業(yè)主所共有，不得分割，也不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)的，其對(duì)建筑物共有部分所享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。
（三）共同管理權(quán)，是基于業(yè)主的共有關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。他的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：
1、業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員為的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
2、業(yè)主可以決定涉及區(qū)分建筑物的有關(guān)事項(xiàng)。比如，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、籌集和使用建筑物的維修基金，以及有關(guān)區(qū)分建筑物的其他的重大事項(xiàng)。
3、業(yè)主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代為管理。對(duì)聘請(qǐng)的物業(yè)不滿意的，還可以更換。
作者：吳金成。
工作單位：廣西荔浦縣人民法院。
