[ 奚正輝 ]——(2010-10-15) / 已閱10475次
最新房地產(chǎn)政策解讀
奚正輝
2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號），該政策可謂空前嚴(yán)厲，政策出臺之后的2個月內(nèi)房價小幅下挫，交易量嚴(yán)重萎縮，但是3個月之后，價格與價格都出現(xiàn)反彈。由于中國的貨幣政策還非常寬松，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長，物價也在上漲，故房地產(chǎn)價格沒有下調(diào)。高房價嚴(yán)重影響了普通居民的居住問題，導(dǎo)致居民居住困難及改善居住困難。而且，高房價導(dǎo)致居民的收入都花費在房屋上，使其沒有多余的錢去改善其它生活質(zhì)量，也影響了其它行業(yè)的消費與發(fā)展。
居住是老百姓的民生問題，政府必須出面解決。近期，國家陸續(xù)出臺了嚴(yán)厲的政策打壓房價，主要有：2010年9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）。2010年10月7日，上海市市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作若干意見的通知》（滬府發(fā)〔2010〕34號）
本律師長期從事房地產(chǎn)交易投資，將新舊政策進(jìn)行了比較，并簡單總結(jié)如下，供需要的讀者參考適用：
一、住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
若有下例情形之一，就被認(rèn)定是第二套住房貸款（其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款）：
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登記有一套成套住房的；
2、借款人已利用貸款購買過一套住房（即使該住房已經(jīng)出售），又申請貸款購買住房的。
二、契稅政策變化
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
注：增加了該住房屬于家庭唯一住房。
三、個人所得稅的變化
對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
注：原來規(guī)定是可以先繳納保證金，1年內(nèi)重新購房可以退保證金。但是對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依舊免征個人所得稅。
四、限購房屋
2010年10月7日起，暫定上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手房）。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
五、境外人購房
1、境外機(jī)構(gòu)和個人在中國境內(nèi)不得購買非住宅，除非先設(shè)立外商投資企業(yè)。
2、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。（內(nèi)部要求只能買一套）
奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務(wù)所
